Ипотека: долевая собственность
В законе об ипотеке можно увидеть 2 вида сделок:
- «договорная», когда имеющаяся недвижимость обеспечивает возврат кредита, взятого на другие цели (от покупки недвижимости вплоть до развития бизнеса);
- «законная», когда приобретаемая на кредитные средства недвижимость является его же обеспечением. Не путайте с ипотекой в силу закона.
У каждого вида есть свои особенности. Так, например, при «договорной» банк не возьмет в качестве обеспечения находящуюся в собственности единственную квартиру при отсутствии другой жилплощади (или хотя бы прописки). И это не прихоть банка, а требование закона. Тогда как «законная» предназначена для таких случаев: на момент взятия кредита у вас нет имущества для его обеспечения, в залог отдается приобретаемая недвижимость.
Закон об ипотеке разрешает участникам долевой собственности передавать имущество в залог, но на определенных условиях.
Заключение договора
Общие правила: письменная форма и государственная регистрация.
Условия оформления:
- любой сособственник вправе заложить долю в праве на имущество в ипотеку;
- на такой залог согласия других сособственников не требуется.
Продажа заложенной доли (при обращении взыскания) осуществляется при условии соблюдения прав сособственников на преимущественную покупку (за исключением общего имущества при обращении взыскания на квартиру в многоквартирном доме).
- в договоре обязательно указывается вид права на объект ипотеки - долевая собственность на закладываемое имущество;
- долевая собственность может быть на любой объект недвижимости: жилое или нежилое помещение, дом или здание, земля.
В каких случаях долевая собственность на объект становится предметом залога:
- Когда участники долевой собственности добровольно заключают такой договор. Это может быть и «договорная» и «законная» ипотека;
- Когда закладывается квартира в многоквартирном доме и вместе с ней и доля в праве владельца квартиры на все совместное имущество дома. Особенности:
- не всегда прописывается такая доля в договоре залога, но это и не обязательно: общее имущество всегда следует «паровозом» за квартирой. Это ипотека в силу закона;
- если брать землю под домом, то она должна быть сформирована (проведен кадастровый учет и присвоен номер в кадастре), только после этого земельный надел относится к общему имуществу;
- на долю в праве в общем имуществе нельзя обратить взыскание отдельно, поэтому на нее не распространяются правила преимущественной покупки.
- Косвенно можно отнести и ипотеку на землю при заключении сделки долевого участия, в рамках закона № 214. Хотя у дольщиков на этом этапе нет еще прав на землю, долевая собственность на общее имущество возникнет только после окончания стройки. Залогодержателем выступает застройщик, а с другой стороны залогодатели – все дольщики. Поэтому данный залог в силу закона можно отнести к ипотеке долевой собственности. Особенности:
- отдельный договор не заключается;
- условия о залоге прописываются в договоре долевого участия;
- погашается без заявлений сторон после регистрации права дольщика на помещение.
Документы для оформления и регистрации
Каких-то особенных справок для оформления и регистрации не требуется. Все в рамках общего пакета документов: заявление, госпошлина, договор ипотеки или купли-продажи за счет кредитных средств, сам кредитный договор. Заявление оформляется совместное, то есть подают обе стороны – залогодатель и залогодержатель.
Хоть законом и предусмотрено, однако банки не спешат выдавать кредиты под долю в праве, например, квартиры. При рассмотрении заявки банк в первую очередь оценивает ликвидность предмета залога. Если у вас 1/10 доля в праве на однокомнатную квартиру в «хрущевке», на окраине города, вряд ли предложат устраивающую вас сумму кредита, если вообще дадут. Договор ипотеки довольно сложная сделка, разобраться в многообразии ее условий вам поможет только грамотный специалист.
