Что касается процедуры отчуждения земли, то здесь имеется ряд особенностей, которые установлены положениями Земельного кодекса РФ. Эти нюансы имеют значение на стадии заключения соответствующего договора и, главным образом, касаются предмета такого соглашения.
Особенности купли-продажи земельных участков
- Предметом соглашения может быть только земельный участок, состоящий на государственном кадастровом учете.
- Перед совершением сделки продавцом должны быть предоставлены все документы, которые могут свидетельствовать об ограничениях использования земли и наличии обременений (если такие имеются).
- В случае, когда предыдущее требование выполнено не было, покупатель может обратиться с требованием уменьшить стоимость земли, или расторгнуть сделку в судебном порядке (а в некоторых случаях и потребовать, чтобы продавец возместил убытки).
- Предметом сделки не может быть земля, которая изъята из оборота. В основном, к таким землям, относят участки, на которых размещены объекты федеральной собственности.
- Сторонами сделки не может быть изменено целевое предназначение участка и основные условия его использования.
- Сделка может быть совершена только при отсутствии споров на предмет договора.
Эти особенности купли-продажи земельных участков, как правило, распространяются и на арендные правоотношения, учитывать их нужно и при заключении договора мены.
Требования, предъявляемые к договорам купли-продажи участков земли
Помимо земельного законодательства, процедура отчуждения земельных участков подчинена и нормам гражданского законодательства. Это относится и непосредственно к самому договору, при его заключении необходимо знать, что:
- Для соглашения предусмотрена письменная форма, несоблюдение которой дает право признать договор в установленном порядке недействительным.
- Соглашение также обязательно должно содержать информацию, позволяющую конкретизировать определенный земельный участок. К таким сведениям относятся его местонахождение, размеры, а также подробное описание.
- К соглашению, как правило, прилагают имеющийся план. Если этот документ отсутствует, то он должен быть изготовлен до момента подписания договора (расходы распределяются по договоренности сторон).
- Установлена типовая форма соглашения купли-продажи участка, которую необходимо брать за основу при заключении такого рода сделок. При этом, необходимо остановиться на существенных условиях сделки, в числе которых называют цену, предмет, и момент передачи имущества.
Следует отметить, что в ситуациях, когда вышеперечисленные требования не выполняются, по заявлению заинтересованного лица судом может быть установлена недействительность совершенной сделки. Такой спор также может возникнуть, если по договору была передана недвижимость ненадлежащего качества (например, в случае, когда земля сельскохозяйственного назначения является непригодной для использования).
Основные моменты перехода права собственности на участки земли
Помимо вышеперечисленного, особенности купли-продажи земельных участков включают в себя необходимость провести государственную регистрацию земли, которая производится уполномоченным на это органом в установленном порядке. В результате этого действия закрепляется переход прав собственника от продавца земли к ее покупателю. Если этого не сделать, то в Государственном земельном кадастре собственником участка останется его продавец, что противоречит сути сделки и условиям подписанного договора.
