Покупаю квартиру, которая ранее была приобретена по мат. капиталу и не выделены доли

Здравствуйте.

Я не советую Вам покупать такую квартиру. Продавец не исполнил обязательства перед пенсионным фондом. Поэтому есть большой риск, что в последующем будет предъявлен иск в суд (или прокуратурой, или пенсионным фондом) о признании сделки недействительной. Очень много аналогичной судебной практики.

Если Вы заинтересованы в покупке именно этой квартиры, то продавец сначала должен выделить доли детям, а только потом обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.

Здравствуйте, уважаемый Руслан!
При покупке такой квартиры имеется определенный риск, так как имеет место нарушение прав детей: поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Т.о., продажа приобретенного с использованием средств материнского капитала жилья, возможно при соблюдении определенных юридических формальностей:
- жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
- орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.
В противном случае, сделка может быть признана недействительной. Да и регистрирующие органы вряд ли зарегистрируют такую сделку.

Продавец обязан выделить доли детям, зарегистрировать их право собственности на эти доли,В  получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
В противном случае продавца могут обвинить в мошенничестве.
Желаю удачи! Если имеются еще вопросы или нужна более подробная консультация, обращайтесь.
Буду признательна за отзыв и оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru