Квартира в долевой собственности. Как разъехаться?

Здравствуйте, Анна!

Вы моржете использовать такой вариант: обратиться в суд о реальном разделе квартиры. Например: одна комната его, вторая Ваша. Прихожая, туалет и душевая - это места общего пользования. После раздела квартиры Вы письменно предлагаете ему купить Вашу долю, указав её цену. Если откажется или промолчит, у Вас будет право продать свою долю любым третьим лицам по цене, не ниже той, что предлагали дольщику.

Добрый день. Подавайте иск о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, об определении порядка пользования спорной квартирой и выдели в натуре доли.

Доводы ответчика о том, что в собственности истца имеется жилой дом, не могут повлечь отмену решения в части вселения, нечинения препятствий в пользовании жилым помещением, об определении порядка пользования спорной квартирой, поскольку истец, являясь сособственником спорной квартиры, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2018 по делу N 33-29628/2018)

Исковые требования
Основные:
- о вселении в жилое помещение;
- об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании жилым помещением.
Дополнительные:
- об определении порядка пользования жилым помещением (только в отношении жилых помещений, находящихся в собственности);
- об обязании ответчика выдать истцу ключи от спорного жилого помещения.

- Ответчиками по данной категории споров являются граждане, которые, по мнению истца, препятствуют его вселению в жилое помещение и использованию им данного жилого помещения по назначению (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.03.2019 по делу N 33-10640/2019, от 22.01.2019 по делу N 33-2622/2019, от 22.01.2019 по делу N 33-2323/2019).
- Необходимо иметь в виду, что требование об определении порядка пользования жилым помещением следует предъявлять только в случаях, когда такое помещение находится в собственности. Дело в том, что закон не предусматривает возможности определения порядка пользования, а также разделения лицевых счетов между жильцами в отношении помещения, предоставленного на основании договора социального найма (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2019 по делу N 33-2425/2019). Пользование такой квартирой осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договора социального найма. Заявляя такое требование, нужно учитывать, что в спорной квартире должны быть изолированные помещения, соразмерные долям всех сособственников, для их нормального совместного использования. В противном случае в удовлетворении требования об определении порядка пользования может быть отказано на том основании, что предлагаемый порядок пользования квартирой нарушает права сособственников жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 22.06.2018 N 4г-8215/2018).
- Для разрешения спора о вселении в жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма, важными условиями являются добровольность выезда истца (если он выехал из него добровольно, вселиться обратно будет сложнее), длительность его непроживания в спорном жилом помещении (длительный срок отсутствия сокращает шансы на вселение), принятие или непринятие мер к реализации своего права на проживание (если есть доказательства попыток истца вселения в спорную квартиру, необходимо приложить их к иску), позволяющие вывод о том, насколько постоянный характер носит отсутствие истца по месту жительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.02.2019 по делу N 33-5687/2019, от 14.12.2018 по делу N 33-53578/2018).
- Крайне невелика вероятность удовлетворения иска в случаях, когда истец заведомо не заинтересован во вселении в спорное жилое помещение. Например, в ситуации, когда истец приобрел ничтожно малую долю в праве собственности и требует вселения на принадлежащую ему площадь, суд, скорее всего, откажет ему в удовлетворении требований, так как это заведомо невыполнимо на практике и с большой долей вероятности повлечет дальнейшее развитие конфликта между истцом и ответчиком. В подобных случаях суд, по требованию ответчика, может прекратить право собственности истца на долю с выплатой ему денежной компенсации ответчиком на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.02.2019 по делу N 33-6789/2019, от 12.01.2018 по делу N 33-0869).
- Напротив, в случаях, когда размер доли истца достаточен для вселения, а спорное жилое помещение позволяет совместное проживание истца и ответчика, целесообразно требовать вселения, определения порядка пользования, а также нечинения препятствий в пользовании жилым помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-56567/2018).
- С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
- По данной категории споров велика вероятность обращения ответчика в суд со встречным иском. Как правило, встречные исковые требования сводятся к признанию истца утратившим право пользования жилым помещением и его выселению из жилого помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.03.2019 по делу N 33-10640/2019, от 30.01.2019 по делу N 33-4362/2019, от 22.01.2019 по делу N 33-2622/2019). В обоснование встречного иска обычно приводятся доводы о том, что истец добровольно выехал из жилого помещения, не оплачивает его содержание, длительное время не предпринимал попыток вселиться (то есть не заинтересован в проживании в спорном помещении).
- Жилищные правоотношения являются длящимися, и в силу ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), к каковым относятся требования о вселении и нечинении препятствий в пользовании, срок исковой давности не распространяется (например, Определение Московского городского суда от 06.11.2018 N 4г-13982/2018).
- Нередко в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями обращаются граждане, которые ранее были вынуждены выехать из спорного помещения не по собственной воле, а в результате конфликта, неприемлемых условий проживания и т.д. В подобных случаях, наряду с представлением соответствующих доказательств, стоит также обратить внимание суда и на п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14. Согласно этому разъяснению в случае временного отсутствия нанимателя жилого помещения или членов его семьи они сохраняют все права и обязанности по договору социального найма. Соответственно, решая вопрос о праве нанимателя на вселение (а точнее, устанавливая, не утратил ли он права пользования спорным помещением), суд должен выяснить и учитывать при вынесении решения, носил ли выезд нанимателя вынужденный или добровольный характер (например, Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 N 18-КГ13-119, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2018 по делу N 33-40241/2018).
- По общему правилу (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.
Вместе с этим нужно иметь в виду, что, если у бывшего члена семьи собственника нет оснований для приобретения права пользования жилым помещением собственника, а его имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя иным жильем, за ним на определенный срок может быть сохранено право пользования помещением, принадлежащим бывшему родственнику. Такое решение принимается судом. При отсутствии оснований для сохранения права пользования бывший член семьи собственника не вправе претендовать на вселение и пользование принадлежащим бывшему родственнику жильем (например, Определение Московского городского суда от 27.03.2019 N 4г-3725/2019).
- Иск о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением предъявляется в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).
- Следует учитывать, что с 01.10.2019 действуют многочисленные изменения, внесенные в ГПК РФ (Федеральный закон от 28.11.2018 N 451-ФЗ).
Внесены изменения в п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, действие которых приостановлено до 30.03.2020 (Федеральный закон от 17.10.2019 N 343-ФЗ). В исковом заявлении потребуется дополнительно указывать следующие сведения об ответчике-гражданине: фамилию, имя, отчество (при наличии) и место жительства, а также дату и место рождения, место работы (если они известны) и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства). В исковом заявлении гражданина один из идентификаторов гражданина-ответчика указывается, если он известен истцу. Для ответчика-организации в исковом заявлении потребуется указать наименование и адрес, а также, если они известны, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
Кроме того, с 01.10.2019 необходимо направлять другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые отсутствуют у других лиц, участвующих в деле, и прикладывать к исковому заявлению уведомление о вручении или другие документы, подтверждающие отправку. Такая обязанность предусмотрена и в том случае, если иск и приложенные к нему документы подаются в суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).
В связи с этим к иску не требуется прикладывать его копии, а также копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, для ответчиков и третьих лиц (п. 4 ст. 132 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 02.12.2019 N 406-ФЗ).
- Исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде - в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, - посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ).
- Иски, содержащие требования о вселении в жилое помещение и нечинении препятствий в его пользовании не отнесены ст. 91 ГПК РФ к исковым заявлениям, по которым определяется цена иска. Соответственно, при расчете суммы государственной пошлины следует руководствоваться пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. При этом при наличии нескольких самостоятельных исковых требований государственная пошлина уплачивается за каждое требование.
- Закон не предусматривает обязательного досудебного (в том числе претензионного) порядка разрешения данной категории споров.

Рекомендации истцу

- Если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру и нечинении препятствий в пользовании ей возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование части жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение. Поэтому наряду с требованием о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением целесообразно заявлять также и требование об определении порядка пользования данным помещением (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.03.2019 по делу N 33-12388/2019, от 14.02.2019 по делу N 33-6789/2019, от 20.12.2018 по делу N 33-56567/2018).
- Если в спорном жилом помещении находятся предметы мебели и иные вещи, мешающие пользованию этим помещением, а также дверные замки, препятствующие доступу в жилое помещение, в иск можно включить требование об обязании ответчика их демонтировать (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-21210/2019).
- В случае если требование о вселении и нечинении препятствий предъявляется бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения, следует обратить внимание суда на ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, в соответствии с которой, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2018 по делу N 33-40241/2018).
Если истец приобрел право пользования жилым помещением до вступления в силу ЖК РФ (например, был вселен в квартиру на основании ордера), но не заключил договор социального найма, это не меняет характер правоотношений, связанных с пользованием квартирой на условиях социального найма, и не лишает его права пользования этим жилым помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2018 по делу N 33-22741/2018).
- Если истец не проживал в спорном помещении лишь временно, рекомендуется обратить внимание суда на ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма, а следовательно, не лишает их права пользования этим помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2019 по делу N 33-2622/2019).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию
Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства
Примеры из судебной практики
Ответчик чинит истцу препятствия в пользовании спорным жилым помещением (отказывается выдать комплект ключей, сменил дверные замки и т.д.)
Объяснения сторон спора
Решение суда, подтверждающее факт отказа ответчика предоставить истцу ключи от спорного помещения
Показания свидетелей
Определение Московского городского суда от 22.06.2018 N 4г-6084/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 по делу N 33-12388/2019
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-56567/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2018 по делу N 33-45435/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2018 по делу N 33-40241/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.09.2018 по делу N 33-38956/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2018 по делу N 33-32337/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2018 по делу N 33-21741/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2018 по делу N 33-12718/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2018 по делу N 33-11816/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2018 по делу N 33-2939/2018
Истец предпринимал попытки въехать в квартиру, однако отношения с ответчиком являются конфликтными, ответчик препятствует доступу истца в спорное помещение
Выезд истца из спорного помещения носит вынужденный характер
Талон-уведомление о подаче заявления в органы внутренних дел
Показания свидетелей
Постановления и иные документы органов МВД, подтверждающие факт чинения ответчиком препятствий пользованию истцом жилым помещением, а также наличие между ними конфликтных отношений
Определение Московского городского суда от 16.08.2018 N 4г-9851/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2019 по делу N 33-11870/2019
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2018 по делу N 33-26027/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2018 по делу N 33-36452/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2018 по делу N 33-29628/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2018 по делу N 33-4853/2018
Дополнительно для случаев, когда квартира находится в собственности:
Истец является собственником спорного помещения или его части, поэтому имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом
Выписка из ЕГРН
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 по делу N 33-12388/2019
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-56539/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2018 по делу N 33-35686/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2018 по делу N 33-30189/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2018 по делу N 33-31350/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2018 по делу N 33-26027/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2018 по делу N 33-9890/2018
Ранее был определен порядок пользования спорным жилым помещением, согласно которому истец имеет право пользования этим помещением
Решение суда об определении порядка пользования жилым помещением
----------------------
Дополнительно для случаев, когда квартира используется на основании договора социального найма:
Истец добровольно не отказывался от права пользования спорным жилым помещением и проявлял заинтересованность в нем даже в период проживания в другом месте
Квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг, в которых истец указан в качестве плательщика
Отсутствие достоверных доказательств добровольного отказа истца от прав на спорное жилое помещение
Показания свидетелей
Определение Московского городского суда от 10.10.2018 N 4г-10425/2018 по делу N 2-5520/17
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2018 по делу N 33-32482/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2018 по делу N 33-36452/2018
Истец не утратил право пользования спорным жилым помещением
Отсутствие каких-либо доказательств утраты истцом права пользования жилым помещением
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2019 по делу N 33-11870/2019
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2019 по делу N 33-2622/2019
Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2018 по делу N 33-34619/2018
Истец является членом семьи нанимателя, имеет равное с нанимателем право пользования жилым помещением и равные обязанности
Выписка из домовой книги о регистрации истца в квартире в качестве члена семьи нанимателя
Свидетельство о рождении
Свидетельство о браке
Другие документы, подтверждающие родственные связи между истцом и ответчиком
Определение Московского городского суда от 18.09.2018 N 4г-11801/2018
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2018 по делу N 33-36452/2018