Порядок оформления в собственность дома с земельным участком

Добрый день,Лидия.

Чтобы осуществить оформление земельного участка с домом на нем его собственники по закону должны подать заявление об оформлении участка земли, на котором располагается дом.

В том случае если у здания несколько собственников, то для оформления участка, на котором оно стоит, необходимо представить Продавцу Вам все необходимые документы для оформления участка, а также заявление, составленное от имени всех собственников.

Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи.

1. Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования.

2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;

- ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);

- ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект.

Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.

3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.

Договор купли-продажи земельного участка и дома, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену.

В нашем случае речь идет о купле-продаже частного дома, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание которое на нем находится или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). Любой договор купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора;

- дата и место заключения (город, село, Северный полюс, Антарктида и т.д.);

- информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);

- полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);

- указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:

- предмет договора купли-продажи недвижимости;

- дата его заключения и срок действия;

- порядок расчетов, размер и условия платежей;

- взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). Помните, что у юристов свой, специфический взгляд на мир, поэтому законодательство порой преподносит самые неожиданные сюрпризы.

Так что на будущее знайте: в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;

- подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

- ее реальная стоимость. На большей части этапов покупка дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, практически ничем не отличается от процедуры приобретения любого другого жилья.

Покупатель сталкивается все с теми же задачами: поиск подходящих вариантов, проведение успешных переговоров с продавцом, составление договора купли-продажи и финансовый расчет. После этого осуществляется регистрация прав собственности нового владельца недвижимости, и сделку можно считать завершенной.

Специфичным здесь является только юридическое оформление купли-продажи, то есть составление договора и регистрация прав собственности. Для того чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо наличие целого ряда бумаг. В обязательном порядке продавец должен представить документ, подтверждающий его право собственности на продаваемую недвижимость. В роли такого документа может выступать свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения и т.д. В случае, если продавец сам приобрел недвижимость в собственность в 1998 году или позже, для заключения договора необходимо свидетельство о государственной регистрации права собственности. В случае, если не только дом, но и земельный участок находится в собственности продавца, понадобятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на него, либо Свидетельство о праве собственности, свидетельство на право собственности и документ, устанавливающий право собственности продавца на землю. Выписка из домовой книги или справка обо всех зарегистрированных в данном доме лицах является еще одним обязательным приложением к заключаемому договору купли-продажи. Если регистрация права не происходила в УФРС кроме этого, при совершении сделки понадобятся кадастровый паспорт земельного участка и кадастровый паспорт на дом из БТИ.

Покупателю стоит уточнить у продавца, находится ли земельный участок, на котором расположен дом, в его собственности, или он только имеет право бессрочного пользования землей. Понятно, что первый вариант более предпочтителен, так как в противном случае хлопоты по оформлению участка в собственность лягут на плечи новых хозяев. Еще один немаловажный момент: и дом, и участок могут находиться в долевой собственности у нескольких владельцев. В этом случае необходимо потребовать у продавца документы, определяющие права собственников на пользование домом (соглашение жильцов или решение суда). Если этого не сделать, разрешение возможных конфликтных ситуаций с новыми соседями станет сложной задачей.

Второй этап сделки, требующий юридического оформления, одновременно является и заключительной частью купли-продажи. Так же как в составлении и регистрации договора при покупке частного дома, в процедуре государственной регистрации прав собственности на земельный участок и расположенное на нем строение есть свои тонкости.

Документы, устанавливающие право собственности нового владельца дома, оформляются по отдельности на земельный участок и на само строение. Кроме этого, так же как и при регистрации права собственности на другие типы объектов, понадобятся квитанция об уплате государственной пошлины и заявление о государственной регистрации права собственности. Только после этого права новых владельцев в отношении купленного дома станут законными, а сделка купли-продажи будет завершена.

Мой ответ, Ваш отзыв. Если ответ понятен, нажмите +. С уважением, Сергей Николаевич.

Добрый день!

На основании ст.ст. 549 - 558 Гражданского кодекса РФ необходимо заключить договор купли-продажи недвижимости и после его заключения такой договор с пакетом подтверждающих документов подается на регистрацию права собственности в регистрационный орган.

Но, это вершина айсберга. Главное проверить правоустанавлиувающие документы на недвижимость, а также проверить не является ли недвижимость совместно нажитым имуществом супругов (нужно разрешение другого супруга), не является ли имущество объектом наследства, не ущемляются ли продажей недвижимости интересы несовершеннолетних детей и т.д.