Договор купли-продажи недвижимости

Question

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

10829 юристов ждут Вас

Быстрый ответ!

Задать вопрос

Автор вопроса - Светлана

Россия

Договор купли-продажи недвижимости

Здравствуйте! У нас такая ситуация, мы собираемся покупать недвижимость, это полдома на участке земли. Эти полдома с участком продавец когда-то приобрел по договору дарения. Какая-то бабуля свой дом по половинке продала двоим людям. То есть у каждого из этих людей оказался на руках договор дарения в котором написано, что он по этому договору оказывается владельцем 1/2 дома на участке в 9 соток по адресу такому-то. Они оба- и продавец и его сосед получили свидетельства из госреестра, в котором написано, что это свидетельство на 1/2 дома такого-то по адресу такому-то. Теперь вот наш продавец свою половину дома и участка хочет нам продать, а мы, соответственно, хотим купить. Наш продавец провел межевание всего земельного участка в 9 соток и сейчас будет делать выделение своей доли дома в натуре. Дальше у него нет денег, чтобы оформлять все остальное (делать следующее межевание, получать свидетельство уже на свою половину участка). У продавца альтернатива, продавец хочет купить себе недвижимость в другом регионе. Так вот он, то есть продавец, предлагает нам поступить следующим образом: вот сейчас он сделает выделение в натуре своей доли дома и получит свидетельство. Он предлагает нам вначале купить эту долю дома за половину всей цены за его недвижимость, на которую мы с ним договорились. Ну то есть чтобы получилось половина суммы за его долю дома и вторая половина суммы пойдет за его долю участка. Вот он хочет, чтобы мы уплатили ему эту половину и по договору, заверенному у нотариуса оформили куплю-продажу вот этой половины дома. Причем у него прописаны он и несовершеннолетний сын. Продавец утверждает, что мы пока не сможем подать договор купли-продажи на регистрацию в госреестр потому, что жильцы не выписаны (т.е.он и его сын). А выписаться он не сможет, пока не приобрете альтернативу. Вот он говорит, что возьмет вот эти деньги с продажи полдома, приобретет себе жилье, после чего они сразу выпишутся, и мы сможем тогда подать договор на регистрацию в госреестр. А тем временем, так как у него уже будут деньги (останутся еще от тех, что мы заплатим), он дооформит землю и уже вторым этапом продаст нам свою часть участка.

У меня вопрос - можем ли мы действительно пойти таким путем в нашем сложном вопросе по купле-продаже половины дома и участка и на самом ли деле мы не сможем зарегистрировать куплю-продажу половины дома в госреестре, пока наш продавец оттуда не выпишется и не выпишет ребенка? И есть ли для нас какой-то риск в такой сделке?

Гражданское право | Договоры | Набережные Челны | 2015-11-15 20:01:21 Пожаловаться модератору

300 руб.

Ответы юристов

Лучший ответ

Валуйкин Роман Николаевич (15.11.2015 в 22:53:22)

Добрый вечер!

Торопиться в Вашем случае не стоит.

Первоначально дожлитесь выделения дома в натуре, для отсутствия впоследующем претензий со стороны второго дольщика

Заключайте предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком (и дома, и участка). Этот задаток продавец может использовать на покупку жилья, где пропишется сам и его ребенок, после чего заключайте основной договор купли-продажи ирегистрируйте его в Росреестре.

Анна Владимировна (15.11.2015 в 22:54:18)

Здравствуйте.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Не забудьте оставить отзыв.

Николай Николаевич (15.11.2015 в 23:27:59)

Здравствуйте!

Сначала собственник 1/2 части дома по закону обязан предложить купить свою часть второму собственнику 1/2 части дома. Второй должен дать письменный отказ от покупки. Если этого не сделать, то возможны претензии со стороны второго собственника относительно нарушения его преимущественного права покупки.

Мышелова Виктория Дмитриевна (16.11.2015 в 01:37:16)

Здравствуйте! Решение вашей проблемы на самом деле очень простое ! Продавец неправ! В договоре просто предусмотрите условие о том,что такие-то такие-то лица сохраняют за собой право пользования жилым помещением в течение такого-то времени ( лучше указать точно до какого числа какого месяца и года). Вот и все! А если этого не сделаете и пойдете на поводу у продавца, то не факт,что он сдержит свое обещание о выписке. Не рискуете!

Зубков Сергей Васильевич (16.11.2015 в 03:50:49)

Уважаемая Светлана. Какое выделение в натуре собирается делать ваш продавец? Дом двухкартирный в долевой собственности, при этом фактически его квартира, как половина дома, уже зарегистрирована по праву собственности. Бабуля никакой крамолы не совершила. Каждая половина дома является самостоятельной жилой площадью, т.е.отдельной квартирой, и является объектом купли-продажи. Никакой сложности в вашем вопросе нет. Заключайте договор купли-продажи. Его не обязательно заверять у нотариуса. Вы можете сразу после подписания договора обращаться в Росреестр за регистрацией права собственности. "Прописка" продавца и его ребёнка не будет для этого препятствием. Единственное, чтобы свести риск судебных разбирательств до минимума, укажите в ДКП в качестве основного условия обязанность продавца и его членов семьи "выписаться" до определённой даты. Хотя и это не гарантирует на 100% того, что вам в судебном порядке не придётся признавать их утратившими право пользования жилым помещением и "выписывать" на его основании. Удивляет то, что продавец согласен вам продать пока за полцены. Это он рискует в большей степени, чем вы, соглашаясь купить с "прописанными". Но вы же ему потом отдадите всю сумму? В вашем деле никакой сложности нет. Стандартная ежедневно встречающаяся сделка по купле-продаже жилой площади. Живите долго и счастливо! Не забудьте прежде кота и петуха пустить первыми.

Удачи. Мой ответ - ваш отзыв.

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

10829 юристов ждут Вас

×

Не смогли найти ответ? Тогда:

Задайте свой вопрос юристам

Агибалов Иван Иванович · Accepted Answer · 15.11.2015 в 22:27:57

Здравствуйте.

Во-первых, если у дома два собственника, то собственность является долевой, а значит если один из собственников доли хочет продать свою, он должен сначала предложить купить ее другому собственнику второй доли, т.к. тот имеет право ее преимущественной покупки, если же он не захочет ее покупать, тогда он вправе продать ее любому лицу.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Во - вторых, если Вы заключите договор купли продажи, то Вы вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности на долю дома в Росреестр, при этом не имеет значения что там останутся зарегистрированными бывший владелец и его сын, тем более Вы вправе прописать в договоре срок, в течении которого они бывший собственник обязуется выписаться оттуда вместе с сыном, т.е. это будет условием договора. которое он будет просто обязан выполнить в оговоренный срок.

В-третьих, если все таки есть необходимость с Вашей стороны также в том, чтобы он решил именно сейчас вопрос с оформлением земельного участка и Вы приобрели сразу и дом и земельный участок, то в таком случае Вы вправе заключить с ним предварительный договор купли продажи и в нем оговорить порядок и сроки заключения основного договора на дом и земельный участок, оплатить ему задаток по предварительному договору в той сумме в которой ему необходимо оформить земельный участок.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!