Покупать квартиру под залог выгодно, несмотря на то, что платежи растягиваются на десятилетия. При оформлении такого договора человек сразу становится собственником квартиры, прописывается в ней сам и прописывает свою семью. Выселить его из нее будет очень трудно.
Когда все платежи по кредиту будут выплачены, банк возвращает квартиру или другую заложенную недвижимость заемщику. Но в случае невыплат, неоднократных просрочек, невозможности отдать кредит, банк может наложить взыскание на заложенное имущество и продать его, чтобы вернуть долг и проценты.
Если взыскание накладывается на жилое помещение, то его продажа возможна только после принятия судебного решения.
Оформление договора залога
Залог при покупке квартиры регулируется законом об ипотеке. Заложить имущество может только собственник, причем это имущество остается у него на время исполнения договора. В договоре залога обязательно указывается:
- полное наименование заложенного имущества;
- его полное описание, местонахождение;
- оценка стоимости;
- размер кредитной суммы, выдаваемой под залог;
- сроки исполнения обязательств по договору;
- график платежей;
- дата и место заключения договора.
Требования к договору
Для договора ипотеки, как и для всех других договоров с недвижимостью предусмотрена письменная форма и обязательная государственная регистрация, иначе этот договор будет считаться недействительным. При ипотеке (залоге) квартиры залог распространяется и на земельный участок, на котором она находится. При заключении договора ипотеки в банке нужно быть очень внимательным и тщательно изучить все пункты.
Важные рекомендации заемщикам
В России на данный момент нет единого типового договора ипотеки, поэтому договоры в разных банках могут сильно отличаться друг от друга. Как правило, при первом посещении клиенту дают ознакомиться с общей формой договора, в которой не определены индивидуальные условия кредитования, а когда договор нужно подписывать, они оказываются совершенно неприемлемыми. В таком случае лучше отказаться от такого договора и выбрать банк с лучшими условиями.
Юристы рекомендуют брать готовый текст индивидуального договора домой и все внимательно прочитать, а в случае непонимания чего-либо обращаться за разъяснениями в банк.
Некоторые пункты договора заемщик может понять неправильно, а это может потом повлечь неприятные последствия. Например, банк иногда включает в договор требование дополнительного залога в том случае, если проданного заложенного имущества не хватает, чтобы погасить задолженность перед банком. Это страховка банка на случай резкого падения цен на объекты недвижимости. Хотя пока жилье только растет в цене и обрушения рынка недвижимости не ожидается, внесение такого пункта явно не в интересах заемщика.
Иногда банки включают требование полного возврата кредита при потере должником работы, некоторые банки увеличивают в таких случаях проценты по кредиту. Это тоже должно навести на определенные размышления. Если в договоре указана возможность расторжения договора в случае просрочки на 15 дней, то лучше такой договор не заключать.
