Отказ в выдаче разрешения на строительство
В 2008 году я по договору купли-продажи между мной (как физ.лицом) и юридическим лицо приобрела в собственность земельный участок площадью 72411,94 кв.м. для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения в деревне Лунево (земли особо охраняемых территорий и объектов).
Далее я разделила этот участок на много маленьких участков, в том числе я выделила проезды и проходы внутри этих участков. Постепенно практически все участки я продала, некоторые люди вообще купили по несколько смежных участков. У меня осталось 8 участков и все внутренние дорожки. Я перемежевала всю мою оставшуюся территорию и некоторые дорожки и объединила с участками, сформировав тем самым еще несколько новых участков на продажу. Проезд к каждому из всех получившихся и старых проданных участков имеется.
Один из покупателей после оформления сделки уже на новый участок, получил документы в УФРС и обратился в Администрацию Костромского района за получением градостроительного плана. И получил отказ. При том, что все остальные собственники, которые до этого разделения приобретали участки, получили разрешения на строительство гостевых домиков. На заявление о выдаче градостроительного плана АКР ответили: « Ввиду того, что земельный участок, на котором предполагается строительство гостевого дома, относится к землям особо охраняемых территорий, с разрешенным использованием для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, в выдаче разрешения на строительство отказано».
Я пришла к главному архитектору и спросила: на основании чего вообще такой вдруг ответ? Он мне говорит: вы переделали схему планировки земельных участков, не согласовали ее с нами, вы ущемляете интересы других людей, мало оставили проездов и т.д.» Еще раз оговорюсь, что к каждому участку имеется не то что проход, а проезд!
Мне проектировщики сделали эту схему, я отнесла ее на согласование в АКР. Они мне снова пишут: «Администрация отказывает в согласовании предложенной схемы, так она противоречит назначению территории.»
Что за бред вообще?
У меня три вопроса к этой сложившейся ситуации.
1. На основании какого закона АКР требует согласовать с ними схему планировочной организации территории комплекса гостевых домов? У меня частная территорию, все собственники – физические лица.
2. По каким нормативам делать такую схему?
3. Что делать с получением разрешений на строительство и градпланов? Раньше без всяких вопросов это выдавали. Заранее благодарю!
Доброго времени суток!
Относительно первого вопроса: согласно ч.2 ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ мунипальный район, в Вашем случае в лице Администрации Костромского района, наделен пономочиями по утверждению правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий; утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования муниципальных районов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом; выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях. Аналогичные нормы прописаны в ст. 15 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" Да, вы собственник земли,но право собственности является относительно абсолютным и может быть ограничено в интересах общества и государства. Таким ограничения в отношении права собственности в виде административных процедур согласования обусловлено самим правовым статусом земельных участков как объектов недвижимости. Как следует из сложившейся арбитражной практики, Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность отказа органами местного самоуправления в выдаче градостроительных планов применительно к застроенным или предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам. По смыслу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вопросы о соответствии проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и возможности осуществления строительства (реконструкции) объекта капитального строительства решаются органом местного самоуправления на стадии выдачи разрешения на строительство. Градостроительным планом земельного участка, как и фактом его выдачи, заявителю не подтверждается соответствие назначения проектируемого объекта документам градостроительного зонирования (правилам землепользования и застройки) и территориального планирования. Градостроительный план земельного участка относится к документам, необходимым для проведения государственной экспертизы проектной документации и принятия решения о выдаче разрешения на строительство. Администрация обязана выдать градостроительный план земельного участка, указав информацию о его разрешенном использовании, а также о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка препятствует в направлении проектно-сметной документации на государственную экспертизу и подаче заявления о выдаче разрешения на строительство (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2012 по делу N А32-4750/2011).
Вопрос о возможности осуществления строительства (реконструкции) на данном участке решается при выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) на основе в том числе сопоставления испрашиваемого строительства (реконструкции) с дозволенными согласно градостроительному плану действиями на участке. Несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка является в силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием к отказу в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства. Градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке земельного участка (реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости). Поэтому на стадии утверждения и выдачи градостроительного плана вопрос о возможности строительства (реконструкции) для желаемых заявителем целей обсужден быть не может (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу N А32-899/2011).
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходим, в том числе, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия (пункты 2, 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из приведенных норм права с учетом их толкования в арбитражной практике следует, что выдача градостроительного плана земельного участка еще не предрешает получения разрешения на строительство, на стадии выдачи градостроительного плана орган местного самоуправления не вправе давать оценку намерениям заявителя по строительству планируемого им объекта недвижимости, осуществлять проверку соответствия разработанных заявителем проектных решений требованиям обязательных правил, обеспечивающих общественную безопасность, а равно оценивать возможное влияние будущего объекта капитального строительства на права и законные интересы смежных землепользователей, т.п. Поэтому относительно первого вопроса действия Админстрации по невыдаче градостроительного плана (но не отказа в выдаче разрешения на строиельство) может быть обжаловано.
Что касается порядка использования земельных участков, то из Вашего вопроса следует уточнить, является ли земля особо охраняемой природной территорией или землей рекреационного назначения так как правовой статус у них разный. Для ответа на 2 и 3 вопрос требуется изучить имеющиеся у Вас документы, в том числе и переписку с Админстрацией. Если потребуется- обращайтесь irina-bubnova@list.ru
Застройка земельных участков регулируется Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ.
В соответствии с этим законом к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся:
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений;
3) утверждение правил землепользования и застройки поселений;
4) утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений;
6) принятие решений о развитии застроенных территорий;
7) проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии со статьёй 44 указанного закона подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Градостроительный план разрабатывает орган местного самоуправления и в соответствии с п.17 статьи 44 Градостроительного кодекса орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Таким образом вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления т.е. в Администрацию Костромского района, объяснить всю ситуацию, быть может согласовать в администрации планы участков, исправить ошибки в документах, узнать при каких условиях вам выдадут градостроительный план.
Здравствуйте!
Схему планировочной организации Вашей территории вам необходимо согласовывать с органами местного самоуправления на основании Градостроительного кодекса РФ (ст.8). Поскольку Вашей собственностью являются земли особо охраняемых территорий, Вы несколько ограничены в своих правах, поэтому должны многое согласовывать.
Схема планировочной организации территорий должна соответствовать градостроительному плану. Градосторительный план разрабатывается органами местного самоуправления и должен выдаваться по заявке любому лицу беспрепятственно.
Вам стоит запросить этот документ и ознакомиться с ним. Там может быть сказано о возможности или невозможности разделения участков на части, а также о невозможности использования каких-либо земель (например, особо охраняемых территорий) для строительства определенных сооружений.
Отказ в разрешении на строительство должен быть мотивированным. И он может быть обжалован заявителем в судебном порядке.
Желаю удачи!
Соглашусь с ответами коллег и добавлю:
Отказ в разрешении на строительство может быть обжалован в суд в течение 3-х месяцев, поэтому внимательно следите за сроками.
Жалоба подается в суд по месту нахождения ответчика в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Если посчитаете отказ незаконным - обращайтесь, помогу Вам разобраться, действительно ли отказ незаконен (с анализом Ваших документов) и составить жалобу в суд.
Обращайтесь!
Оставьте, пожалуйста, Ваш отзыв.
С уважением, Ирина.
|
Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам
10829 юристов ждут Вас
|
При копировании информации ссылка обязательна.
Сайт предназначен для лиц старше 18 лет.
г. Москва
ул. Авиаконструктора Микояна,д. 12, стр. Г, офис 125
Email: info{собaчкa}yurist-online.net
