Какие операции может совершать сособственник жилья со своей долей?

Question

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

10829 юристов ждут Вас

Быстрый ответ!

Задать вопрос

Автор вопроса - Сергей

Россия

Какие операции может совершать сособственник жилья со своей долей?

Имеется 3-х комнатная приватизированная квартира, одна изолированная и две смежных комнаты. Трое сособственников после приватизиции жилья.

Вопрос 1.

Каков порядок выделения доли?

Вопрос 2.

Какие операции может совершать сособственник жилья со своей долей и требуется ли разрешение на эти операции других сособственников.

Пожалуйста укажите нормы ГК РФ и ЖК РФ.

Спасибо

Недвижимость и земля | Москва | 2013-01-24 11:07:13 Пожаловаться модератору

610 руб.

Ответы юристов

Лучший ответ

Березуцкий Владимир Николаевич (24.01.2013 в 11:41:07)

Снргей, вопросы раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли регулируются ст.252 Гражданского кодекса РФ: 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Таким образом, для выделения доли.участникам долевой собственности необходимо заключить соглашение. В противном случае возникший спор подлежит разрешению судом. Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Ст.209 указанного Кодекса определено. что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Авксентьев Антон Владимирович (24.01.2013 в 11:44:24)

Добрый день Сергей на основании статьи 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её учасников. Участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ, которая в свою очередь предусматривает - преимущественное право покупки доли участникам долевой собственности.

Если же при продаже вы нарушите данный порядок, то на основании п. 3 статьи 250 участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. .На основании пункта 1 статьи 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке устанавливаемом судом. пункт 2 этой же статьи говорит: Удачи вам, вариантов много как видите.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Алистархов Владимир Владимирович (24.01.2013 в 12:19:19)

Добрый день, Сергей!

Коллеги правильно указали порядок определения долей в приватизированной квартире, а также варианты пользования и распоряжения собственником своей долей с указанием действующих норм законодательства РФ.

После определения своей доли Вы как собственник с учетом действующего законодательства РФ можете распоряжаться своей долей, в том числе продать, передать в аренду, подарить, завещать по наследству, заложить по сделке и пр.

При этом, конечно, необходимо пользоваться и распоряжаться своей долей с учетом интересов других собственников долей с целью избежания конфликтов интересов, т.к. некоторые обстоятельства в конечном итоге приводят к судебным разбирательством, что выливается в потери сил, времени, а иногда и денег.

-----------------------------------------------------------------------------

Удачи Вам! Мое вознаграждение - это Ваш отзыв.

Юридическая фирма "Матч Пойнт" (24.01.2013 в 13:28:00)

Маленький комментарий. Поскольку 2 комнаты смежные, а точные размеры долей нам неизвестны, то любая реализация прав на долю одного из собственников создает проблему для 2-х оставшихся. В таких квартирах лучше либо дарение доли родственнику (хотя это конфликта не исключает), либо обме доли в данной квартире на иное имущество, либо продавать сразу оптом. В любом случае, при реализации доли порядок пользования долями, даже закрепленный собственниками, утрачивает силу (тем более сложно, когда комнаты смежные).

А еще Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

Короче, коммуналки у вас не получится, так, чтобы чуть менее безболезненно реализовывать свои права.

Владимир (24.01.2013 в 13:31:04)

Вы можете продать свою долю, подарить. В вашей ситуации рекомендую для начала определить порядок пользования и владения жилым помещением т.е. закрепить за собственниками жилые помещения.

Сенин Виктор Алексеевич (25.01.2013 в 01:56:57)

Приветствую Вас, Сергей! Для начала внимательно посмотрите в договоре передачи квартиры в собственность (приватизации) в какую форму собственности передается квартира, Обычно, указана "общедолевая" или"совместная" собственности. Если соместная собственность (ст.ст..244-247 ГК РФ), то для перевода ее в долевую собственность требуется судебное решение о разделе. Затем, заключаете между дольщиками соглашение о пользовании местами общего пользования с приложением схемы плана квартиры. Это обычно скандальное дело между соседями, которое в конечном итоги без суда не разбирается дело. Самое незавидное место того, кому достанется проходная комната (дополнительно ее надо перегораживать с учетом интересов других жильцов. По этому вопросу достаточно большая судебная практика, но единого ответа нет. А если долевая форма соственности смотрите вышеуказанные консультации коллег. Так, что смотрите внимательно, какая форма собственности на часть квартиры? Надеюсь помог Вам в нелегком деле. Обращайтесь на наш сайт или непосредственно vitas654@rambler.ru vitas654@mail.ru или тел. 8-9107778251. НЕ ЗАБУДЬ оставить ОТЗЫВ о моих трудах! Спасибо за внимание! Удачи!

С уважением, Виктор Сенин

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

10829 юристов ждут Вас

×

Не смогли найти ответ? Тогда:

Задайте свой вопрос юристам

Владимир Иванович · Accepted Answer · 24.01.2013 в 13:07:45

Добрый день, Сергей!

Вопросы по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью регулируется Главой 16 ГК РФ (статьи 244-259).

Начну со второго вашего вопроса. Вы как собственник доли имеете право ею распорядиться (продать, подарить, завещать и.т.п.), но при возмездном отчуждении (продажи) у ваших сособственников есть преимущественное право покупки т.е. если вы решите продать свою долю, то сначала вы должны предложить купить её совладельцам с указанием цены. Если они дадут письменный отказ или в течении месяца не ответят вам на ваше письменное предложение, то вы имеете право продать свою долю постороннему лицу, но за цену не ниже чем предлагали сособственникам. Если вы не найдёте покупателя за такую цену и у вас возникнет необходимость снизить цену, то вы опять будете обязаны предлагать совладельцам купить свою долю по новой цене. Поэтому советую заранее предлагать реальную цену.

Что же касается отчуждения доли посредством заключения договора дарения (т.е. безвозмездной сделки), то никаких ограничений в данном случае нет. Т.е. если вы подарите свою долю, то согласие совладельцев брать не надо.

Что касается вашего первого вопроса, то имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом наиболее простой способ раздела имущества находящегося в долевой собственности - это заключения соглашения между владельцами, но если к компромиссу прийти не удастся, то спор может быть разрешён в судебном порядке.

Надежда · Accepted Answer · 24.01.2013 в 13:08:32

Добрый день!

1. Если квартира приватизирована несколькими собственниками без определения долей, закон позволяет сделать выделить долю или несколько в любой момент, когда в этом возникнет необходимость. Особенности процедуры зависят от отношений между собственниками и наличия в их числе несовершеннолетних детей.

Обсудите со всеми собственниками, на какую долю каждый претендует и на каких условиях согласен на компромисс, если ситуация спорная.

Вам необходимо:

Обговорить порядок совместного пользования квартирой. Даже если число комнат позволяет выделение доли в натуре (на практике отдельную комнату каждому собственнику), остается открытым и чреватым конфликтами вопрос о местах общего пользования: прихожей, коридорах, кухне, санузле.

Уделите особое внимание вопросу распределения между собственниками коммунальных платежей. Если доли имеют разную площадь (а при выделении каждой в натуре этого не избежать), вы можете распределить обязательства по счетам пропорционально долям (особенно актуально для платежей, размер которых зависит от жилплощади). Законом этот вопрос не отрегулирован никак, все определяется только соглашением собственников.

Получить разрешение органа опеки и попечительства по месту нахождения квартиры, если среди собственников есть хотя бы один несовершеннолетний. Чтобы выдать этот документ, чиновники должны убедиться, что при распределении долей интересы несовершеннолетнего собственника не ущемлены. Поэтому есть смысл идти туда с готовым соглашением о распределения долей и порядке пользования квартирой.

Обратитесь в суд, если никак не можете достичь согласия. Подготовьте как можно больше доказательств каждой позиции, которую намерены отстаивать на слушании. Наиболее весомо выглядят различные документы, подтверждающие вашу правоту, в некоторых случаях - показания свидетелей.

Уточнить в территориальном управлении Росреестра полный список документов, необходимых для выделения долей в квартире. Вам точно понадобятся заявление установленной формы, соглашение о выделении долей и порядке пользования квартирой или решение суда, разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние, документы о собственности на квартиру и техническая документация из БТИ.

Если все документы в порядке, в положенный срок получите свидетельства о праве собственности на доли в квартире.

2. В соответствии со ст. 246 ГК РФ - Участник долевой собственности в п р а в е по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот-
ренных законом.

Таким образом, Вы имеете право распорядиться своей долей любым способом предусмотренным законом. Единственное, необходимо соблюсти право преимущественного права покупки сособственников при купли продаже согласно ст.250 ГК РФ.

Всего доброго!

Андрианова Юлия Викторовна · Accepted Answer · 24.01.2013 в 15:05:55

Добрый день, начнем по порядку:

выдел доли в натуре в квартире не возможен, т.к. оборудовать отдельный вход и места общего пользования нельзя-это не частный дом, где подобное переустройство возможно. Если у вас приватизация без определения долей на 3-х человек, прописанных на момент приватизации-то вы подписываете Соглашение об определении долей в квартире-доли равные-по 1/3 и можете добровольно определить порядок пользования вашей квартирой, закрепив за каждым членом определенную комнату и достигнув соглашение пользованием местами общего пользования. Соглашение заверяется в регистрационной палате и после этого вы можете распоряжаться долей-дарить, завещать, продавать (при соблюдении правил преимущественной покупки)

Статья 245 ГК РФ Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Вы можете пользовать своей долей без ограничений. Если сособственники против определения долей-они подлежат определению в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ). Распоряжеться имуществом: продавать, сдавать в аренду вы можете по согласованию с другими, прописать кого-то-то же по согласию всех, за исключением несовершеннолетних детей. При продаже доли-у сособственников преимущественное право покупки-обойти продажу можно заключив договор дарения ( но если это не близкий родственник он еще платит 13 % с доли), также советую определить доли в оплате в коммунальных услуг.