Проблемы с ипотечной квартирой. ЧАСТЬ 2

Здравствуйте,

Любые действия с ипотечной квартирой возможны только при согласии на это от залогодерателя (банка) в силу ст. 346 ГК РФ:

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

Кроме того, действующее законодательство РФ предусматривает, что выкуп залоговой недвижимости может осуществляться только в том же населенном пункте, где Вы оформили ипотеку. Законодательство пока не допускает сделки на межрегиональном уровне, если речь идет о наличии обременений.

Поэтому, если хотите избавиться от ипотечной квартиры, то сперва нужно попробовать предложить банку письменно варинат продажи этой квартиры. Если Вам разрешат, то продать её Вы сможете (возможно, что и банк согласится её у Вас выкупить).

1. Если я не буду оплачивать ипотеку, то банк наложит на неё арест и в итоге продаст по меньшей стоимости и я буду ещё и должна??

Вот тут Вы все верно понимаете, банк вполне может продать квартиру, в случае просрочки. При этом цена продажи может быть меньше цены покупки, поскольку квартира будет считаться уже б/у жильем.

Если при продаже квартиры весь долг (кредит, проценты и неустойка) не будет погашен, то с Вас могут и дальше взыскивать недополученные денежные средства.

Если же долг будет полностью погашен, а деньги останутся, то излишек от продаже Вам вернут.

2.Или банк будет взыскивать средства другими путями (с пособий, отложенных средств на счету, доли в родительской квартире)????, а квартира так и останется за мной?

Это крайне маловероятно. В силу ст. 101 ФЗ "Об исполнительном производстве" банк не может взыскать с Вас долг за счет пособий или единственного жилья, да ещё и обремененного долями других собственников.

А вот обратить взыскание на иные счета (кроме того, куда поступают пособия) банк вполне может в силу ст. 70 ФЗ "Об исполнительном производстве".

2. Перечисление денежных средств со счетов должника производится на основании исполнительного документа или постановления судебного пристава-исполнителя без представления в банк или иную кредитную организацию взыскателем или судебным приставом-исполнителем расчетных документов.

3. Если денежные средства имеются на нескольких счетах должника, то судебный пристав-исполнитель в постановлении указывает, с какого счета и в каком объеме должны быть списаны денежные средства.

4. Если на денежные средства, находящиеся на счетах должника, наложен арест, то судебный пристав-исполнитель в постановлении указывает, в каком объеме и порядке снимается наложенный им арест с денежных средств должника. Банк или иная кредитная организация обязаны в течение трех дней со дня получения постановления сообщить судебному приставу-исполнителю об исполнении указанного постановления.

4.1. Если должник является получателем денежных средств, в отношении которых статьей 99 настоящего Федерального закона установлены ограничения и (или) на которые в соответствии со статьей 101 настоящего Федерального закона не может быть обращено взыскание, банк или иная кредитная организация, осуществляющие обслуживание счетов должника, осуществляет расчет суммы денежных средств, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона. Порядок расчета суммы денежных средств на счете, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 настоящего Федерального закона, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере юстиции, по согласованию с Банком России.

3. Понимаю что есть ещё вариант найти покупателя квартиры за наличку, но тогда я должна буду оплатить налог с продажи квартиры??

Осуществить такое без согласия банка не получится (смотрите ответ на вопрос 1). Если же так сделаете без согласия банка, то сделка будет расторгнута через суд, а с Вас ещё и взыщут убытки в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ:

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

4. Если пытаться расторгать кредитный договор, какие обстоятельства я могу указать? В первом своём опубликованном на этом сайте вопросе уже писала, что риэлтор при подаче заявления на ипотеку дал ложные сведения о моем трудоустройстве. Так понимаю что мне об этом говорить совсем не стоит.

Раз деньги на покупку квартиры Вы получили и оформили квартиру на себя, то суд не оспорит сделку по этому основанию. Более того, если так сделаете, то банк может подать на Вас заявление о привлечении к уголовной ответственности за мошенничество в сфете кредитования (ст. 159.1 УК РФ).

5. В ответах на предыдущий мой вопрос посоветовали пытаясь расторгнуть кредитный договор занять позицию что я кормящая недавно родившая мать и сделку совершила под давлением сожителя, но это не "позиция", это так и есть.

Подобное основание не поможет Вам расторгнуть кредитный договор. Максимум, что возможно - это получить отсрочку или рассрочку оплаты долга по "ипотечным каникулам". Подать заявление о рассрочке можно в банк самостоятетльно в порядке ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

Условия предоставления таких "ипотечных каникул" следующие:

1. Каникулы можно использовать не по любым кредитам, а только по ипотеке на единственное жилье.
2. По одному договору — только один льготный период.
3. Максимальная сумма кредита — 15 млн рублей. Максимальный срок каникул — 6 месяцев, можно меньше.
4. Ипотечные каникулы дадут тем, кто потерял работу или часть зарплаты, заболел на два месяца, получил инвалидность или должен обеспечивать больше иждивенцев (в том числе рожденных детей).
5. Трудную ситуацию нужно подтвердить документами.
6. Заемщик сам решает, не платить вообще или платить меньше.
7. Чтобы использовать льготный период, нужно подать заявление. Если все условия соблюдаются, банк не имеет права отказать.
8. Когда льготный период закончится, нужно платить по старому графику. После плановых платежей придется отдать те суммы, что не заплатили во время каникул.
9. Если льготный период оформлен официально, то банк не потребует досрочного погашения, а квартиру не заберут в счет долга.

Льготный период распространяется на тех заемщиков, у кого размер кредита не превышает установленный правительством РФ максимальный размер, а также, если они не воспользовались отсрочкой по кредитным платежам ранее.

Если банк откажет, то можно запросить отсрочку или рассрочку повторно на суде по ст. 203 ГПК РФ:

Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

А со стороны сожителя действительно было давление и, получается, обман...

Да, можете подтвердить действия сожителя любыми доказательствами (аудио- видео-, перепиской, показаниями свидетелей и т.д.)

Если сожитель ввел Вас в заблуждение, то можете подать на него иск в суд о взыскании части стоимости кредита или затребовать возмещения расходов на совместное проживание.

Если в действиях сожителя будут усматриваться признаки мошенничества, то на него надо подавать заявления в полицию.

Добрый день!

Если у Вас отсутствуют средства самостоятельно выплатить кредит, то никакая реструктуризация Вашей проблемы решить не может в принципе. На мой взгляд действовать можно следующими способами:

1. Замена лица в обязательстве (кредитном договоре). Алгоритм здесь следующий - Вы находите покупателя, объясняете ему ситуацию, и Вы вместе отправляетесь в банк. Там также все объясняете о своей неплатежеспособности, нужно дать понять банку, что сами Вы точно кредит не погасите и тогда банку придется заниматься реализацией жилья и возмещением убытков, которые у него могут возникнуть если жилье банк продаст за деньги, меньшие чем те, которые он выдавал Вам. Банк может заинтересоваться этим условием, поскольку если новый заемщик имеет положительную кредитную историю, хороший доход, то это разом решает все проблемы. Разумеется банк проверит нового заемщика, и если проверка окажется положительной, Вы, новый покупатель жилья и банк подписывает трехстороннее соглашение о замене лица в обязательстве - кредитном договоре. Одновременно с этим Вы заключаете с покупателем договор купли-продажи, по которому собственником недвижимости становится новый покупатель, но квартира до погашения кредита, будет находиться у банка.

Покупателя конечно Ваш вариант заинтересует если Вы сделаете ему уступку в цене, то есть если уже какие-то выплаты по ипотеке были, эти деньги он должен будет вернуть Вам за вычетом уступки в стоимости. Таким образом Вы перестанете быть стороной в кредитном договоре, а покупатель получит квартиру.

2. Если первый вариант не сработает, можно воспользоваться вариантами №2 и №3.

Вам нужно будет посетить банк и заявить о своей неплатежеспособности с просьбой расторгнуть кредитный договор и возместить кредит за счет стоимости квартиры, которую придется продать. Здесь имеется большой риск, что квартира будет продана за меньшие деньги, а убытки лягут на Вас. Но по крайней мере Вы остановите выплату процентов и неустойки по кредитному договору. Вариант этот не самый лучший, но лучше быть должником на меньшую сумму чем на большую.

3. Собирайте доказательства причастности сожителя к тому, что именно он склонил Вас к покупке квартиры с заключением договора кредита. Здесь помогут любые доказательства и записи на диктофон, видео в особенности; также переписка через мессенджеры, электронной почте и т.д. Затем предъявите ему эти доказательства и скажите, что собираетесь обращаться в прокуратуру/полицию, поскольку по его вине Вы попали в финансовую кабалу. Как выход из ситуации предложите ему отдать эту квартиру в собственность взамен на погашение кредита. Для его гарантий предложите посетить нотариуса и закллючить соглашение, в котором все будет прописано, что сожитель гасит долг, а Вы продаете ему квартиру за этот выплаченный долг. Если он откажется на самом деле обращайтесь в правоохранительные органы, имеется вероятность, что этого товарища возьмут в оборот и он свою вину признает и пойдет на уступки.

Удачи Вам!

Здравствуйте!

1. Если я не буду оплачивать ипотеку, то банк наложит на неё арест и в итоге продаст по меньшей стоимости и я буду ещё и должна??

Последствия неуплаты ипотечных платежей прописаны в Вашем договоре на предоставление ипотечного кредита. Обращение взыскания на недвижимость - это крайняя мера. Но договором об ипотечном кредитовании могут предусмотрены и штрафные санкции.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Если у Вас нет денег на уплату ипотеки, тогда незамедлительно обращайтесь в банк, чтобы не допустить просрочку с предложением о предоставлении Вам кредитных каникул, реструктуризаци, либо использовании страховки.

2.Или банк будет взыскивать средства другими путями (с пособий, отложенных средств на счету, доли в родительской квартире)????, а квартира так и останется за мной?

Пока Вы не будете платить ипотечные платежи будут начисляться проценты. Поэтому взыскания впоследствии может быть обращено на Ваши денежные средства. С пособий, которые выплачиваются на ребенка, долг не может взыскиваться. Но Вам нужно будет сразу обращаться к судебным приставам и указывать, что на определенный расчетный счет Вам приходят детские пособия. И нужно будет предоставить справку об этом из органа, выплачивающего пособия.

3. Понимаю что есть ещё вариант найти покупателя квартиры за наличку, но тогда я должна буду оплатить налог с продажи квартиры??

Пока ипотечная квартира находится в обременении у банка, Вы не сможете самостоятельно решить ее судьбу и продать. Для этого нужно получить согласие банка. А его вряд ли Вам дадут.

4. Если пытаться расторгать кредитный договор, какие обстоятельства я могу указать? В первом своём опубликованном на этом сайте вопросе уже писала, что риэлтор при подаче заявления на ипотеку дал ложные сведения о моем трудоустройстве. Так понимаю что мне об этом говорить совсем не стоит.

Да, об этом не стоит упоминать. Решайте вопрос вышеуказанными способами: кредитные каникулы, реструктуризация долга или использование страховки.

5. В ответах на предыдущий мой вопрос посоветовали пытаясь расторгнуть кредитный договор занять позицию что я кормящая недавно родившая мать и сделку совершила под давлением сожителя, но это не "позиция", это так и есть.

У меня грудной ребенок, который требует лечения.

Для подобного судебного разбирательства Вам нужен квалифицированный юрист на месте. А услуги такого специалиста стоят очень дорого. При этом предсказать положительный исход дела невозможно. Поэтому высока вероятность проигрыша, так как давление Вашего сожителя сложно будет доказать. Одних Ваших слов будет мало.

Но такая возможность есть.

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

А со стороны сожителя действительно было давление и, получается, обман. Но что может послужить доказательствами этого??? Могу записать на диктофон его разговор, есть сообщения в вайбере где он пишет что это он стоит за сделкой, моя мать может словесно подтвердить что он очень настаивал на том чтоб я оформляла ипотеку и гарантировал что он будет её оплачивать....

Все это Вы можете использовать: аудиозаписи, свидетельские показания, переписка в мессенджерах.

ГПК РФ Статья 55. Доказательства

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса.

Здравствуйте.

Если будет существенное нарушение условий ипотеки, банк может изъять залог.

И не факт, что будет быстро продавать квартиру.

Поэтому стоимость продажи может быть любой, даже за рубль.

Если будет обоснование, например, новый заёмщик появится.

Ваша доля в родительской квартире может быть арестована.

И продана за долги.

Но опять, банк вряд ли станет идти по этому пути.

Поскольку продажа доли в жилье ещё сложнее, чем ипотечной квартиры.

Налог при продаже будет, если срок владения ипотечной квартиры малый.

Невозможность исполнения указывайте в обосновании расторжении договора.

Всё иные причины надуманны: нет железных доказательств принуждения и т. п.

Здравствуйте

1. Если я не буду оплачивать ипотеку, то банк наложит на неё арест и в итоге продаст по меньшей стоимости и я буду ещё и должна??

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, об этом должен быть соответствующий документ.

Только в этом случае банк может инициировать продажу квартиры. Банк будет выставлять квартиру ориентируясь на оценочную стоимость, которую они проводили на момент покупки и банку не выгодно продавать ее по меньшей стоимости. Должником Вы никак не должны остаться.

2.Или банк будет взыскивать средства другими путями (с пособий, отложенных средств на счету, доли в родительской квартире)????, а квартира так и останется за мной?

Сначала да, будет взыскивать через суд. Если не сможете платить по решению суда, только тогда будет обращение на квартиру.

3. Понимаю что есть ещё вариант найти покупателя квартиры за наличку, но тогда я должна буду оплатить налог с продажи квартиры??

Чтобы продать ипотечную квартиру, Вам потребуется согласие банка. Его получить сложно.

Если все же сумеете продать, то будет налог 13% от полученного дохода.

Налога не будет, если Вы владеете квартирой более трех лет, при условии, что это единственное Ваше жилье.

Ст 217.1 НК РФ

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

4. Если пытаться расторгать кредитный договор, какие обстоятельства я могу указать?

Вы не сможете это сделать.

Судебная практика так же доказывает, что кредитный договор расторгнуть практически невозможно.

И в том и в том варианте я теряю, может есть ещё какой-нибудь выход??

Рекомендую тянуть время. Платите понемногу, сколько можете, хоть по 1 тысяче. Тогда будет считаться, что Вы вносите регулярные платежи. Банк должен будет подать в суд, в суде Вы сможете получить отсрочку или рассрочку платежей, а там видно будет.

Еще раз здравствуйте! Я бы посоветовала вам самой обратиться в правоохранительные органы с заявлением на своего сожителя о том, что он под давлением и обманом заставил вас совершить сделку с банком, если его привлекут к ответственности, то потом вы сможете в суде признать недействительным договор с банком, как совершенный под давлением. Но сделать это можно только в том случае, если есть надежда вам самой не быть привлеченной к ответственности, если у вас найдется достаточно доказательств его вины, и своей невиновности.

Добрый день! Не рекомендую обращаться в правоохранительные органы как советуют некоторые коллеги, можете нарваться на клевету и ложный донос...Никакого давления и мошенничества вы доказать не сможете. Вы взрослый совершеннолетний человек - самостоятельно заключили и подписали ипотечный кредит, оформили квартиру - всё законно. По общим правилам кредитования - кто заключил договор тот и отвечает по долгам. Данный гражданин не является вам супругом и поэтому так же не будет нести ответсвенность. Если не будете платить кредит - то в итоге банк подаст иск в суд и квартиру просто у вас заберут.