Как правильно указать срок досрочного прекращения договора аренды?

Добрый день!

Поскольку Вы решили прекратить договорные отношения с арендатором не в связи с истечением срока действия договора, а по другому основанию - из-за несвоевременного внесения арендной платы Вам необходимо аннулировать ранее отправленное арендатору уведомление о прекращении договорных отношений в связи с истечением срока действия договора.

Поскольку скорее всего первое уведомление придёт раньше второго, а Вы хотите расторгнуть договор именно из-за не оплаты самый лучший вариант очно под роспись вручить арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора одновременно, в котором должно быть указано, что ранее направленное уведомление Вы просите считать недействительным. Так Вы выравните ситуацию. На втором экземпляре уведомления попросите поставить входящий номер.

Пункт про 10 дней рассмотрения претензий в данном случае не должен работать, в сложившейся ситуации, когда есть факт неоплаты арендной платы, Вы будете посылать арендатору не претензию, а Уведомление об отказе от исполнения договора в связи с невнесением арендной платы. Если арендатора что-то не устраивает, он вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Таким образом если по условиям договора не существует отдельных сроков, когда договор считается расторгнутым при отказе от договора при не внесении арендной платы, договор аренды будет считаться прекращенным с момента получения арендатором Вашего уведомления об отказе от исполнения договора. И об этом нужно чётко указать в данном уведомлении.

Если арендатор очно с Вами не общается и все решается через отправку сообщений по почте, то надо во втором уведомлении указать, что договор считается прекращенным (расторгнутым) с даты получения данного уведомления арендатором. И не забудьте указать, что ранее направленное уведомление считается недействительным.

Здравствуйте.

Пока не измените первое уведомление о расторжении договора аренды второе уведомление о том же не имеет законной силы.

Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

Где предусмотрено:

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Так что второе уведомление арендатор может не рассматривать, суд на его стороне.

Здравствуйте, Вячеслав!

Для полноценного ответа на Ваш вопрос надо видеть договор аренды.

Без него можно опираться лишь на базовые условия, установленные в ГК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ стороны договора вправе предлагать собственные условия, непротиворечащие действующему законодательству. При согласовании их в договре, такие условия становятся обязательными для сторон.

То есть при установлении срока рассмотрения претензий в 10 дней в новом уведомлении можно выселять арендатора не ранее следующего рабочего дня после окончания периода в 10 календарных дней после получения им Вашего уведомления (ст. 193 ГК РФ).

Без отмены ранее поданного уведомления (от 24 мая) арендатор вправе игнорировать второе уведомление (в силу ст. 10 ГК РФ).

Если пропишите в новом уведомлении отмену первого уведомления и новый срок , то есть риск того, что арендатор сам будет выбирать наиболее удобную для него дату съезда (ту что позже).

Более того, если он погасит хотя бы часть долга по аренде, то придется ждать от арендатора письменного обоснования неоплаты полной суммы, иначе суд не признает невозможность урегулировать спор в досудебном порядке.

Таким образом в данном случае нет необходимости писать повторное уведомление о досрочном расторжении. Проще оставить срок, установленный в уже поданном уведомлении.

Однако Вы вправе подать претензию о неоплате аренды и начислить арендатору неустойку за просрочку, установленную в договоре (если есть) или по закону - в размере 1/300 ключевой ставки на дату начисления неустойки (в соответствии со ст. 330 - 332, 395 ГК РФ).

Это позволит взыскать с арендатора сумму даже после расторжения договора и выселения.

Здравствуйте!

Необходимо знать условия договора, условия о расторжении по причине нарушения срока оплаты; сроки передачи помещения при расторжении договора.

Если есть возможность Вы можете отдать уведомление лично, попросить поставить штамп о принятии.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение 7 (семи) дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства (ст.314 ГК РФ).

Вы можете рассмотреть вариант расторжения по соглашению сторон.

Вы можете указать, что если 2 (второе) уведомление придет позже срока окончания договора согласно 1 (первого) уведомления, считать 2 уведомление претензией о выплате задолженности и считать срок окончания договора согласно 1 уведомлению.

Если 2 уведомление придет раньше срока окончания договора согласно 1 (первого) уведомления, считать срок окончания договора согласно 2 уведомлению.

Оба эти основания будут действовать независимо друг от друга.

Досрочное расторжение договора возможно через суд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок..

В вашем случае полагаю, что разумным сроком будет срок 30 дней.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит рендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Когда срок договора аренды считается неопределенным и какие последствия это влечет

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Здравствуйте!

Условия расторжения договора аренды, как правило, прописываются в его тексте, в том числе и в случае невнесения арендной платы. Необходимо смотреть текст Вашего договора. Если данные условия расторжения договора не указаны в тексте, то на основании гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут после невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договор аренды считается расторгнут после получения уведомления Арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.