Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка жилья на «вторичном» рынке особенно при 100 % предоплате таит в себе множество подводных камней, в том числе потерю денег из-за недобросовестности продавцов. Здесь нужно четко представлять себе момент с которого, Вы становитесь владельцем квартиры. Если быть предельно конкретным, то собственником покупаемой квартиры Вы становитесь не после подписания договора купли-продажи и даже не после получения свидетельства о регистрации, а с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Как правило передача денег происходит так: Вы подписываете договор купли-продажи (в простой письменной форме либо, в нотариальной форме, это не принципиально) и после этого сразу же передаете продавцу квартиры деньги в полном объеме. В обмен на это продавец пишет Вам расписку о получении денег. Здесь нужно помнить, что расписка должна содержать определенные сведения (а нарушение даже одного из обязательных элементов расписки делает ее юридически не имеющей силы), иначе у Вас не будет вообще никакой возможности доказать, что вы передали деньги за квартиру продавцу. В случае возникновения какого-либо судебного спора у Вас не будет возможности истребовать обратно уплаченные за квартиру деньги. Далее существенным пунктом является, как я уже говорила, момент перехода права собственности с продавца на покупателя. После подписания договора купли-продажи вы должны подать документы на регистрацию в «регистрационную палату». С момента сдачи документов в течение 30-ти дней происходит регистрация Вашей сделки. И только по истечении этого срока регистратор вносит необходимые данные в единый реестр прав на недвижимость и Вы становитесь собственником квартиры. Этот период времени Вы остаетесь в подвешенном состоянии, так как по различным причинам регистрация может не состояться. Например, регистрация может не состояться из-за выявленных недочетов в документах, может быть зарегистрирован арест (запрет) на квартиры. Самый страшный, критический случай – когда до момента регистрации умирает продавец. Таким образом делайте вывод, о том насколько безопасен способ с распиской. В данной ситуации,можно посоветовать необычный способ, но очень действенный в Вашей ситуации: Вам необходимо осуществлять расчеты по сделке с помощью аренды депозитной банковской ячейки. Такая услуга существует в огромном количестве банков. В банке есть хранилище, где вы можете снять в аренду определенную ячейку и положить туда определенные ценности – деньги, документы. Что происходит дальше? Вы арендуете ячейку, например на 40 дней. После этого к договору аренды банковской ячейки подписывается дополнительное соглашение, где прописываются условия доступа к ячейке. Это означает, что в течение первых, например 35-ти дней доступ к ячейке имеет исключительно продавец вашей квартиры при условии предоставления определенных документов, которые вы четко указали в вашем дополнительном соглашении. Чаще всего указывается договор купли-продажи со штампом о регистрации сделки, что подтверждает, что вы стали собственником такой-то квартиры. Доступ к ячейке в течение первых 35-ти дней (как вы помните, я сказал, что по умолчанию в законе срок регистрации составляет 30 дней, и именно отсюда берется цифра 35 – небольшой запас, чтобы вы успели подать документы на регистрацию и получить их после завершения процесса) имеет продавец квартиры. Если регистрация прошла нормально, то продавец берет паспорт, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и едет в банк. Сотрудник банка сверяет, что он привез документы, надлежащим образом оформленные и именно те, которые вы указали, когда закладывали деньги в ячейку. Если все верно, то продавца проводят к ячейке, где он получает свои деньги. Таким образом, расчет осуществлен. Если же регистрация не состоялась, то у вас остается последние 5 дней, с 36-го по 40-й. Вы, как покупатель, приходите в банк со своим паспортом и экземпляром договора аренды банковской ячейки и вас уже без всяких дополнительных документов проводят к ячейке, где вы обратно получаете те деньги, которые туда заложили 35 дней назад, в день сделки. Как видите, при этой схеме абсолютно никто ни от кого не зависит. Вы можете указать абсолютно любые документы. Вы не зависите от воли и порядочности продавца, он не зависит от вас.