Как получить 2 свидетельства о праве собственности?

Доли детям в квартире. Какие права будут иметь дети? Я хочу построить дом. Говорят при покупке земли её выставляют на аукцион. Отказ от купли-продажи дома, документы в УФС Санитарная зона РЖД - можно ли построиться без разрешения? Есть доля в квартире - как поступить? Возможно ли совершить постройку дома под ИЖС на своей доле земельного участка? Считается ли совместно нажитым имуществом жилье выделенное сироте (уже находящимся в браке)? Могу ли я продать квартиру, чтоб на 2/3 купить детям квартиру, на 1/3 себе?