Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Основания для расторжения

Действующий Гражданский Кодекс РФ предусматривает общие основания для расторжения договоров купли–продажи. Так, одним из таких оснований является отказ покупателя от исполнения заключенного договора купли-продажи в связи с отказом  продавца передать  приобретенный товар.

В отношении купли–продажи недвижимого имущества говорить о подобном основании для расторжения можно в случаях, когда одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, на условиях, предусмотренных в договоре. Такая ситуация трактуется, как отказ продавца от исполнения обязанностей по передаче имущества, и как отказ покупателя принять имущество.

Отказ продавца

Отказ продавца от передачи недвижимого имущества при его продаже, приобретает форму уклонения от подписания передаточного акта или иного документа.

Подобный отказ является не основанием для расторжения договора, а нарушением заключенного договора, что в свою очередь предусматривает возможность (по закону) применения мер воздействия на нарушителя в виде расторжения договора покупателем в одностороннем порядке. При этом у покупателя есть выбор: потребовать передачи, приобретенной им вещи в свое полноправное владение на основании судебного решения или как вариант, потребовать не саму вещь, а возмещение понесенных убытков.

ГК РФ предоставляет покупателю возможность отказаться от исполнения обязательств по договору в одностороннем порядке, при обнаружении существенных недостатков в объекте недвижимости, которые не могут быть устранены собственными силами, без дополнительных материальных затрат или в разумный срок. То есть закон говорит о случаях существенных нарушений требований к качеству объекта недвижимости. И здесь можно выделить еще одну особенность данного договора, которая является скорее исключением из общего правила, невозможность замены приобретенного товара товаром надлежащего качества.

Отказ покупателя

Наряду с предоставленным правом покупателю потребовать передать ему вещь или возместить убытки, в случае уклонения продавцом от подписания передаточного акта, у продавца также есть право требовать от покупателя принять товар, а также право на отказ от исполнения договора в случае неисполнения данной обязанности покупателем.

Продавец может отказаться от исполнения договора купли–продажи  недвижимости в одностороннем порядке и тогда, когда покупатель не только не принимает товар, но и отказывается платить за него вне зависимости от способа платежа.

Нарушение встречных обязательств

Равными правами на односторонний отказ от исполнения заключенного договора, обладают продавец и покупатель, в случае нарушения встречных обязательств. Другими словами, та сторона, которая исполнила свои обязательства, может расторгнуть заключенный договор, если контрагент не произвел в ответ необходимых действий, вытекающих из договора или при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что такое исполнение произведено не будет.

Как видно, покупатель наделен более широкими правами и способами защиты  для расторжения договора и требования возмещения понесенных убытков, в противовес продавцу, который может использовать для защиты своих имущественных интересов средства договорной и вещно-правовых способов защиты, например,  как титульного владельца, которых лишен покупатель.

Судебное  решение

Как было отмечено, действующее гражданское законодательство предоставляет два способа расторжения договора, на основании вступившего в силу решения суда: когда договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных в самом договоре.

Говоря о существенном нарушении условий заключенного договора купли–продажи, то закон предоставляет возможность расторгнуть его при нарушении требований к качеству товара, путем осуществления односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения взятых на себя обязательств.

Еще одним существенным условием для продавца, пожалуй, более важным, чем качество приобретенного товара для покупателя, является неоплата объекта недвижимости. Это может служить веским основанием для расторжения договора.

Кроме того, стороны могут самостоятельно прописать значимые для них условия в договоре и установить в связи с их нарушением  право требовать расторжения договора.

В любом случае, решение вопроса о том, относится ли нарушенное условие договора к существенным условиям и является ли оно основанием для расторжения договора, определяется судом в каждом отдельном случае. Поэтому стороне, которая подала исковое заявление о расторжении договора в суд, будет важно предоставить максимальное количество доказательств, подтверждающих факт нарушения существенных условий. От того, как и сколько доказательств предъявит истец, во многом зависит судьба иска. К примеру, сложившаяся судебная практика в отношении споров, касающихся расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества, показывает, что суды нередко оценивали факт неуплаты покупателем стоимости имущества  по договору в качестве нарушения его существенного условия.

 Продавцу и покупателю, которые решили заключить договор купли–продажи недвижимого имущества, рекомендуется как можно внимательнее относиться к формулировкам,  как существенных условий договора, так и тех, которые касаются его изменения и расторжения