Предварительное соглашение заключается в том случае, когда на день его заключения невозможно выполнить сделку. К примеру, не готовы технические документы на объект (техпаспорт или кадастровый паспорт), не оформлено право собственности и т.п.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать пункты о мерах ответственности. Так, если сторона не выполняет свои обязанности, то вторая может через суд потребовать принудительного исполнения договора и возмещения всех убытков.
Какие пункты содержит предварительный договор купли-продажи недвижимости по указанию закона
Вышеназванный вид сделок мало, чем отличается от обычных договоров. Законодательство предъявляет к ним одинаковые требования:
- обычная письменная форма,
- наличие существенных условий,
- указание срока подписания основной сделки.
Законодатель говорит о том, что составление договора купли-продажи недвижимости предполагает содержание в нем сведений о:
- сторонах,
- продаваемом объекте (технические характеристики, адрес и остальные параметры),
- цене,
- способах оплаты,
- порядке приема-передачи.
Госрегистрации договор не подлежит.
«Подводные камни» предварительных договоров
Практически каждый подобный договор сопровождается заключением договора задатка и передачей денежной суммы продавцу. На этом настаивают риэлторы, стремясь подстраховать своих клиентов. Между тем, такая позиция в корне ошибочна и противоречит закону.
По предварительному договору недвижимость не передается и не оплачивается. Стороны только намереваются заключить его в будущем. Поэтому ни о каком задатке речи идти не может. Сумма, выданная продавцу, является обычным авансом и, в случае несостоявшейся сделки, должна быть возвращена покупателю.
Задаток же, выдается при составлении основного договора. А в тексте указывается срок выплаты остальной суммы денег. Именно по этому принципу складывается судебная практика. Российские суды выносят решения об отказе в возврате задатка, когда предварительный договор купли-продажи недвижимости и соглашение о задатке подписываются одновременно.
Некоторые застройщики «грешат» заключением предварительных соглашений на недостроенные объекты. В судебной практике есть случаи, когда предметом такого договора был незавершенный строительством дом. Причем, недвижимости могло и не быть вообще (отсутствовали стены, крыши и т.п.). Естественно, подписывать такую сделку не стоит.
Чтобы избежать неприятных последствий, связанных с таким договором, лучше заблаговременно обратиться к юристу за разъяснениями.
Если условия предварительной сделки не исполнены
Когда в оговоренный срок продавец и покупатель не выполнили свои обязательства, то действие договора прекращается. Требовать принудительного исполнения уже невозможно. Если одна сторона предложит второй прийти на составление договора купли-продажи недвижимости, то и в подобном случае предварительный контракт также утрачивает силу
