Договор доверительного управления недвижимым имуществом
Такой договор заключается между учредителем управления и управляющим. Первый является собственником имущества, а второй должен в соответствии с договором управлять им таким образом, чтобы оно не утратило своей ценности или даже приносило прибыль собственнику.
Договор должен содержать в себе перечень условий:
- Стороны такого договора. Обязательно нужно определить, кто получает прибыль, которую приносит деятельность управляющего. Этот либо сам собственник, либо третьи лица. В некоторых ситуациях управляющим может быть назначен гражданин или организация, которые не занимаются коммерческой деятельностью. По общему же правилу управляющий занимается коммерческой деятельностью;
- Объект управления. В случае с недвижимостью это могут быть предприятия, объекты жилой недвижимости, объекты коммерческой недвижимости;
- Должно быть указано, какое вознаграждение получает управляющий за выполнение своей работы;
- Период, в течение которого действует соглашение о передаче имущества в управление. По общему правилу срок не может длиться более 5 лет. Законодательством могут быть предписаны иные сроки в отношении управления отдельными объектами;
- Договор доверительного управления недвижимым имуществом оформляется в письменной форме. После он должен быть подан на государственную регистрацию. Если правило о форме не выполнено или не была проведена его государственная регистрация, то соглашение считается ничтожным;
- В договоре должны быть прописаны границы, в которых управляющий может действовать с имуществом (заключение сделок, продажа имущества, сдача его в аренду). В каких случаях можно совершать такие сделки;
- Соглашение должно содержать в себе условия об ответственности за последствия действий, которые приносят убыток.
Передача имущества в доверительное управление
Процесс передачи имущества обязательно должен быть оформлен актом приема-передачи недвижимого имущества. Должна быть составлена опись, чтобы впоследствии не было оснований для споров.
Управляющий выполняет свои обязанности самостоятельно, но может перепоручить их другому лицу. Тогда он будет отвечать за действия этого лица как за свои собственные. Такое возможно, если соглашение об управлении предоставляет это право.
Передача имущества дает право защищать свои права на имущество в т. ч. в суде, участвуя в процессах, как ответчик, истец или третье лицо.
Передача имущества в доверительное управление ведет за собой зачисление на отдельный баланс переданного имущества, для его обслуживания открываются отдельные счета в банках.
Необходимо отдельно вести расходы в связи с управлением имуществом, отдельно должны отражаться сведения о доходах, полученных за управление.
Один из часто возникающих вопросов: кто платит налог с прибыли, которая возникает при управлении имуществом. Законодательство возлагает эту обязанность на лицо, которое получает прибыль от управления имуществом. На управляющего не возлагается обязанность перечислять налог в бюджет вместо собственника или получателя прибыли.
Хотя имущество продолжает находиться у управляющего на отдельном балансе. Важно, что управляющий не несет ответственности за уплату налогов от прибыли, которая идет от его деятельности выгодоприобретателю.
