Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В соответствии со статьей 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ в части условий об ипотеке в договоре купли-продажи и ипотеки жилого помещения указываются следующие сведения:

В этой части договора купли-продажи и ипотеки указываются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

• Предмет ипотеки (жилое помещение) определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием жилого помещения, достаточным для его идентификации (например, общая площадь жилого помещения, расположение на этаже и пр.);
• Жилое помещение идентифицируется также и правоустанавливающими документами продавца. Для этого в договоре купли продажи и ипотеки указываются реквизиты Свидетельства о регистрации права собственности на продаваемое жилое помещение, иные перечисленные в этом свидетельстве правоустанавливающие документы, как то: договор купли-продажи, акт приема-передачи, договор дарения, приватизации и пр.
• Оценка жилого помещения осуществляется по соглашению Кредитора-залогодержателя и покупателя залогодателя и устанавливается в денежном выражении. Как правило, оценка предмета ипотеки совпадает с ценой договора купли-продажи, согласованной продавцом жилого помещения и покупателем залогодателем, но может и отличаться от этой цены. Следует иметь ввиду, что, при последующем разрешении споров, у суда могут возникнуть вопросы о причинах расхождения цены купли-продажи жилого помещения и оценки того же помещения, как предмета ипотеки.
• В случае, если предметом ипотеки является жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, а сам земельный участок полностью или частично принадлежит РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, то такой участок подлежит обязательной оценке должен быть оценен профессиональным оценщиком в соответствии со ст.8 Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В договоре купли-продажи и ипотеки может быть предусмотрено условие о возможности обращения взыскания на жилое помещение во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации обеспеченного ипотекой жилого помещения при обращении взыскания на него по решению суда.

Порядок и способы реализации обеспеченного ипотекой жилого помещения при обращении взыскания на него по решению суда могут быть установлены специальным соглашением. В этом случае оно подлежит государственной регистрации так же, как и сам договор купли-продажи и ипотеки.

Для определения обязательства по договору займа, обеспечиваемого ипотекой жилого помещения, в договоре купли-продажи и ипотеки указываются:

• Сумма займа;
• Реквизиты договора займа (стороны договора, дата и место его заключения);
• Установленный договором срок пользования займом;
• Расчетный размер платежей, которые заемщик должен внести в течение срока пользования займом;
• Сроки и размеры периодических платежей в исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства пор договору займа, либо условие позволяющие определить размеры таких платежей и сроки их оплаты. Эти данные, например, отражаются в графике платежей по займу, прилагаемом к договору купли-продажи и ипотеки. По своим показателям такой график идентичен графику платежей, прилагаемого к договору займа, направляемого целевым назначением на приобретение жилого помещения, но стороны именуются так, как это определено договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения. Так, пайщик-заемщик именуется в графике платежей, прилагаемым к договору купли продажи и ипотеке жилого помещения, как «покупатель-залогодатель», а кооператив – как «кредитор-залогодержатель».
• Порядок и условия определения других обеспечиваемых ипотекой жилого помещения обязательств, которые могут возникнуть в будущем (договорной срок пользования займом, неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по займу, судебные и иные расходы, которые кооператив может понести в будущем, вследствие ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа).
• Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Для составления договора купли продажи и ипотеки жилого помещения продавец этого помещения должен представить следующие документы:

• Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жилое помещение;
• Правоустанавливающие документы на продаваемое жилое помещение, перечисленные в Свидетельстве о государственной регистрации права, как то: договор купли-продажи, акт приема-передачи, договор дарения и пр.;
• Если продается дом, расположенный на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, собственности субъекта федерации или муниципальной собственности - собственности – акт оценки земельного участка;
• Справка о проживающих (зарегистрированных) в данном жилом помещении с указаний их фамилий, имен, отчеств и полных дат рождения. В случае, если продается жилой дом, продавец предоставляет копию домовой книги;
• Паспорт(а) продавца(ов);
• Нотариальное согласие супруга(и) продавца на сделку1.
• Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• Кадастровый паспорт.
• Паспорт(а) покупателя(ей);
• Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) покупателя на совершении сделки купли продажи и ипотеки жилого помещения2;

1 Нотариально удостоверенное согласие не требуется в случаях, если:

• жилое помещение находится в долевой собственности супругов и один из супругов продает свою долю;
• если право собственности на жилое помещение возникло по основаниям дарения, приватизации, наследования.

2 Условие о предоставлении нотариально удостоверенного согласия одного из супругов покупателя на совершение сделки купли-продажи и ипотеки жилого помещения не установлено законом, но может применяться с целью минимизации риска последующего оспаривания такой сделки одним из супругов.