Аренда нежилого помещения.

Добрый день. Судебной платы по взысканию арендной платы в период эпидемии сами понимаете пока нет, ниже приведены разъяснения ВС РФ, на основании них я бы написала письмо арендодателю с просьбой снизить размер арендной платы (возможно договоритесь задним числом) и предоставлении рассрочки по оплате задолженности.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.

Предмет. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, в договоре должен быть указан конкретный объект, адрес (местоположение), кадастровый номер, присвоенный органом учета, площадь.

Немало споров возникает относительно предмета договора аренды, а именно, появляются ли у сторон права и обязанности, если предмет договора не согласован.

"Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) Верховный Суд РФ указал, что по общему правилу отсутствие у должника необходимых денежных средств не является таким основанием. Но если это отсутствие вызвано введенными ограничительными мерами (в частности, запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции), то его могут признать основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ст. 401 ГК РФ.

Дополнительное соглашение N 1 об отсрочке

внесения арендной платы и снижении ее размера

к договору аренды нежилого помещения

N 15-08/18 от 15.08.2018

г. Москва 6 апреля 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Сигма" (арендодатель) в лице генерального директора Петрова Ивана Ивановича, действующего на основании решения общего собрания участников (Протокол от 02.02.2017 N 1) и в соответствии с Уставом, и

Общество с ограниченной ответственностью "Андромеда" (арендатор) в лице первого заместителя генерального директора Попова Сергея Ильича, действующего на основании доверенности от 04.09.2018 N 13, совместно в дальнейшем именуемые "Стороны", руководствуясь ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", составили настоящее дополнительное соглашение о следующем.

1. С 1 апреля 2020 г. по 31 мая 2020 г. включительно арендная плата снижается и составляет 20 000 (двадцать тысяч) руб. в месяц.

Примечание:

В силу п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г., если имущество невозможно было использовать в связи с принятием органом госвласти субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

2. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате аренды до 1 октября 2020 г.

Арендная плата за период, на который предоставляется отсрочка, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Платежи осуществляются поэтапно: не чаще одного раза в месяц, равными частями в размере не более половины ежемесячной арендной платы за соответствующий период.

3. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка на эти суммы не начисляется.

4. В остальном все условия Договора сохраняют силу.

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Адреса и реквизиты сторон:

Приложение N ______

к Договору аренды

от "___"_________ ____ г. N ______

Дополнительное соглашение N _______

о предоставлении отсрочки (рассрочки) уплаты

арендных платежей

г. __________ "___"________ ____ г.

_______________________________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице ________________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании _______________________________ (Устава, доверенности, паспорта), с одной стороны и

________________________________________ (наименование или Ф.И.О.), именуем___ в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (Устава, доверенности, паспорта), с другой стороны заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды от "___"_________ ____ г. N ______ о нижеследующем:

1. В связи с ______________________ (указать причины изменения условий договора <1>) и на основании ст. 614 (вариант: ст. 654) Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились о новых условиях уплаты арендных платежей с отсрочкой платежа (вариант: в рассрочку), а именно:

1.1. Арендатор вносит арендную плату с отсрочкой платежа до "___"_______ ___ г.

Вариант. 1.1. Арендатор вносит арендную плату с рассрочкой ежемесячных (вариант: ежеквартальных и т.п.) платежей до "___"__________ ____ г.

1.2. Арендатор перечисляет очередной арендный платеж не позднее __ числа каждого месяца (вариант: последнего месяца каждого квартала) равными частями по _____ (________) рублей, в том числе НДС _____ (________) рублей (вариант: НДС не облагается на основании ______________).

1.3. Арендатор может в любое время перечислить всю оставшуюся часть арендных платежей или внести денежные суммы в счет последующих периодов оплаты на счет Арендодателя.

2. В случае если Арендатор не произведет в установленный срок более _____ (_____) арендных платежей подряд, Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата арендованного имущества.

3. На отсроченные (вариант: рассроченные) до выполнения Арендатором своих обязанностей суммы начисляются проценты по правилам коммерческого кредита (ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) (вариант: проценты, штрафы и пени не начисляются).

4. В случае когда Арендатор не исполняет обязанность по внесению арендных платежей в установленный настоящим Дополнительным соглашением срок, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, предусмотренном действующим законодательством (иное может быть предусмотрено договором).

5. В остальном условия Договора аренды от "___"_________ _____ г. N ____ остаются неизменными.

6. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами (вариант: с "___"________ ____ г. / с момента его государственной регистрации).

Вариант. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Дополнительного соглашения, оплачивает _________________ (вариант: Арендатор / Арендодатель / Стороны совместно в равных долях).

7. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух (вариант: трех) экземплярах, обладающих равной юридической силой, по одному экземпляру для каждой из Сторон (вариант: и для органа регистрации прав на недвижимость).

Подписи Сторон

Арендодатель:

Арендатор:

________/_______ (подпись/Ф.И.О.)

________/_______ (подпись/Ф.И.О.)

--------------------------------

Информация для сведения:

<1> Об установлении особых требований, которые применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, см. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439.

Здравствуйте.

Арендодатель скажет, что допущена техническая ошибка в адресе здания, по факту Вы арендуете здание, принадлежащее арендодателю. Вам надо обращаться к арендодателю письменно и таким образом, чтобы у Вас на руках были доказательства Вашего обращения.

Статья 19 Федерального закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"

"1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации."

Вам надо обратиться к арендодателю с заявлением в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Условия и сроки такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, в порядке и на условиях установленных Правительством РФ.

ТРЕБОВАНИЯ

К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ

ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

"1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями."