Договор дарения при покупке квартиры.

Здравствуйте, Виктория!

Эта формулировка в договоре дарения может значить что-угодно. Ст. 421 ГК РФ устанавливает свободу форм договора. Поэтому стороны могут прописать в нем любые пункты. Однако настороженность такая формулировка вызывает.

Советую затребовать выписку из домовой книги и официальную выписку из ЕГРН (заполняется в соответствии с приказом Министерства Экономического Развития №378 от 20 июня 2016 г.) С 2017 года именно этот документ подтверждает право собственности, а также содержит в себе все обременения и ограничения, наложенные на квартиру. Заказать выписку из ЕГРН можно через сайт Росреестра, портал Госуслуги или через любой МФЦ. Если там есть перечень обременений (напрмер договор ренты, пожизненного проживания или ипотеки), то от сделки лучше отказаться.

Также надо запросить документы о приватизации квартиры. Люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого сохраняют пожизненное право проживания в жилье, даже если не будет зарегистрирован. То есть такие люди могут заново вписаться в квартиру даже после ее продажи.

От себя советую затребовать у продавца выписать зарегистрированных в квартире лиц до оформления сделки купли-продажи (пока можно заключить предварительный договор, в котором установить срок на выписку лиц и срок заключения основного договора купли-продажи квартиры). Можно также прописать в договоре купли-продажи срок на такую выписку из квартиры этих лиц (но тут можно попасть в ситуацию, когда уже Вам придется по суду выселять прежних жильцов или расторгать сделку по купли-продаже).

Добрый день!

Право собственности и право проживания и пользования, это разные вещи и они существуют по отдельности. Не обязательно быть собственником, чтоб иметь право проживать в этой квартире. Чаще всего, такое право имеет человек, который зарегистрирован в квартире. И, не зависимо от смены собственника, имеет право пользоваться квартирой.

Новый собственник может выписать третьих лиц принудительно через суд, но ряд лиц имеют право восстановить свое право проживания (в случае если в свое время лица, проживающие в квартире отказались от приватизации, при завещательном отказе, в случае если заключен договор ренты, при договоре найма - в течение срока его действия, если в квартире проживают несовершенолетние, находящиеся под опекой; временно выписанные лица, пропавшие без вести). Указанные лица могут быть восстановлены в правах и продолжать проживать в квартире. Обратите также внимание на статью 558 Гражданского кодекса РФ:

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ВЫВОДЫ:

Внимательно изучите документы до покупки квартиры, при необходимости попросите это сделать юриста. Если кто-то из проживающих относится к перечисленным выше категориям у Вас могут быть большие сложности с их выпиской (даже через суд); поэтому возможно такую квартиру лучше не покупать.

Если указанные в договоре дарения лица (или иные лица, фактически зарегистрированные в квартире - а это нужно выяснить помимо договора дарения - через выписку из домовой книги) не относятся к перечисленным категориям в случае их отказа добровольно освободить квартиру их можно будет выселить через суд.

В целях защиты своих прав возможно имеет смысл заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором прописать, что основной договор заключается например в месяный срок после снятия с учета из квартиры прописанных там лиц. Такой договор защищает интересы как продавца, так и покупателя, поскольку позволяет при необходимости понуждать неисполнившую сторону заключить основной договор через суд. В предварительном договоре обязательно пропишите срок, в течение которого продавец обязуется обеспечить снять с учета зарегистрированных там лиц.

Добрый день. Попросите продавца, что бы указанные в договоре лица снялись с регистрационного учета по мж и если они реально проживают в квартире, то освободили ее, до подписания договора купли-продажи. И что продавец до подписания договора предоставил вам справку о составе зарегистрированных в квартире лиц, в которой бы не значились зарегистрированные и тогда у вас точно проблем не будет и в договоре к-п укажите, что согласно такой-то справке на момент заключения договора в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

Утрата права пользования жилым помещением лицом, не являющимся собственником:
Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В частности, данное положение не применяется к бывшим членам семьи собственника указанного жилого помещения, отказавшимся от участия в его приватизации. Однако сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права (выезд в иное жилое помещение) не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно (п. 2 ст. 292 ГК РФ; Разъяснение Прокуратуры МО от 07.04.2020).

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
ст. 292, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

Если же вы это не сделаете до сделки, то возможны различные варианты.

Прекращение регистрации возможно в случае:
1) признания зарегистрированного лица безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;
2) выселения зарегистрированного лица из занимаемого жилого помещения или признания его утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Обоснование: В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, далее - Правила) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
а) изменения места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства (в письменной или электронной форме). Если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета по новому месту жительства в трехдневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;
б) призыва на военную службу - на основании сообщения военного комиссариата;
в) осуждения к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда;
г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;
д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда.
При снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства по основаниям, предусмотренным пп. "в", "г", "д", "е" и "ж" п. 31 Правил, соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами (п. 32 Правил).
Указанный перечень оснований для снятия граждан с регистрационного учета является исчерпывающим.
В рассматриваемой ситуации покупатель вправе подать документы о прекращении регистрации, если:
- зарегистрированное лицо признано безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда (согласно ст. 42 ГК РФ по заявлению заинтересованных лиц гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания);
- зарегистрированное лицо выселено из занимаемого жилого помещения или признано утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Относительно второго случая необходимо учитывать следующее.
Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, вправе пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК РФ).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться данным помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (п. п. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ).
Пунктом 7 ст. 31 ЖК РФ установлено, что гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, в рассматриваемом случае прекращение права пользования жилым помещением возможно по иску нового собственника помещения, поскольку ответчики не являются членами семьи нового собственника и между ними и собственником нет соглашения о сохранении каких-либо жилищных отношений в связи со сменой собственника.
Данный вывод подтверждается Определением Рязанского областного суда от 15.09.2010 N 33-1596.
Между тем, если зарегистрированные лица заключали с прежним собственником договор пользования жилым помещением (договор найма жилого помещения), по общему правилу смена собственника помещения не является основанием для прекращения такого договора (ст. 675 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении предусмотренного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Таким образом, наличие действующего договора найма, заключенного прежним собственником с указанными зарегистрированными лицами, препятствует выселению их из квартиры.
В силу того что законодательством не предусмотрена государственная регистрация договоров найма жилых помещений, установить наличие действующих договоров найма (либо их отсутствие) новый собственник может только в процессе рассмотрения иска о выселении указанных лиц из занимаемого жилого помещения или о признания их утратившими право пользования данным помещением.
Следует также учитывать, что если судебное постановление, в связи с вступлением в силу которого гражданин был снят с регистрационного учета, впоследствии отменено в установленном законом порядке, то право быть зарегистрированным по прежнему месту жительства должно быть восстановлено. Соответственно, подлежат отмене и принятые во исполнение ранее действовавшего судебного постановления акты органов Федеральной миграционной службы, на основании которых гражданин был снят с регистрационного учета по месту жительства. После вступления в законную силу судебного акта, которым отменено указанное постановление суда, гражданин должен быть восстановлен на регистрационном учете по прежнему месту жительства с даты снятия. Вынесение отдельного судебного постановления для этого не требуется (см. вопр. 5 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010).

Добрый день.

Этот пункт о том, что после перехода права собственности по договору дарения, кто-то имеет право проживать в квартире, противоречит законодательсту. Силы он не имеет и в большинстве случаев Росреестр не пропускает такой договор, заставляет убрать этот пункт.

Вы же, как новый собственник, без труда выпишите этих людей в судебном порядке. Даже, если эти люди отказались в свое время от приватизации.

Если нужна более подробнаяконсультация, позвоните мне или напишите: +7 953 7029392, позвонить или переписываться можно по «WhatsApp» или «Viber». Есть еще один вариант, напишите на мою эл. почту: iridius71@yandex.ru

Здравствуйте.

Нужно трактовать договор буквально.

Это требование закона.

Поэтому всё зависит от грамотности оформленных документов на продажу.

И здесь могут быть разные варианты.

Поскольку договор дарения уже выполнен подписанием его.

Кто Вам сказал о выписке, неизвестно.

Поэтмоу это только личное мнение, не более.

Следует нанять грамотного юриста, чтобы потом не кусать локти.

Здравствуйте

К сожалению такая формулировка может трактоваться не в вашу пользу. Я вот вижу, что у этих людей право остаётся после того, как квартира перейдет полностью вам, так же может и увидеть суд.

вам нужно попросить продавца, чтобы данные люди снялись с регистрационного учёта, чтобы не было проблем в дальнейшем с выпиской из квартиры, или пусть в договоре указывают до какого числа данные граждане имеют право пользоваться квартирой.