Договор продажи - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Здравствуйте!

Сделки по купле-продаже недвижимости не так-то просто оспорить. Однако для большей безопасности сделки предлагаю соблюсти следующие критерии.

1. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом расторжение возможно только через суд, если иное не установлено в самом договоре.

Поэтому в данном случае рекомендую в первую очередь не включать в договор купли-продажи условие для одностороннего расторжения договора продавцом.

2. В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Без этой процедуры договор легко признать незаключенным. Поэтому крайне важно провести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сделать это можно через нотариуса (самый быстрый вариант) либо через МФЦ.

3. Статья 453 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.

Об этом же говорит и судебная практика.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 установлено:

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ

Поэтому важно не только иметь платежный документ об оплате договора купли-продажи, но и распику в получении денежных средств.

Рекомендую оформить ее с продавцом в качестве подтверждения получения ей денег по договору. Указанную расписку стоит хранить не менее 3 лет (срок исковой давности).

4. Помимо условий, перечисленных в п. 4 судебная практика предусматривает расторжение договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная практика относит к таким существенным основаниям следующие обстоятельства:
- неоплата (неполная оплата) договора купли-продажи - решается сохранением квитанций и оформлением расписки;
- совершение сделки на крайне невыгодных условиях (например, отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной) - решается оформлением двустороннего соглашения между покупателем и продавцом на реальную сумму (обязательно в тектсе соглашения сослаться на договор купли-продажи, а также получить расписку от продавца о получении ей оплаты суммы по соглашению); при этом регистрировать такое соглашение вовсе не обязательно, но нужно обязательно подписать обеим сторонам.
- вынужденно совершенная сделка вследствие стечения тяжелых обстоятельств (тяжелое материальное положение, наличие больших долгов, болезнь) - решается включением в договор купли-продажи заверений сторон о здравии и дееспособности при заключении договора, а также того, что продавец на момент заключения договора купли-продажи не находится в тяжелом материальном положении или в кабальной зависимости от покупателя;
- противоправные действия покупателя по отношении к продавцу (угрозы жизни, здоровью, шантаж, мошеннические действия) - решается включением условий о презюмировании добросовестности сторон в договоре и надлежащим исполнением всех обязанностей, перечисленных выше.

Здравствуйте.

Если Вы получили отказ Росреестра, в этом отказе есть порядок оспаривания его.

Которого и следует придерживаться.

Отдельно землю в МКД не продают.

Она следует судьбе квартиры.

Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023).

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Проверить можно по ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/

Т. е. земля при продаже квартиры не указывается: Вы уже продали долю земли, когда отчуждали квартиру в МКД.

Этот вывод закрепляет Земельный кодекс РФ в статье 35: Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Проверить можно по ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/

Т. е. покупатель квартиры уже собственник части земли под МКД.

"Новый" договор законами в России не требуется: цена квартиры с землёй уже согласована в "первом" договоре продажи квартиры.

Здравствуйте.

Если Вы не собственник, то квартира брата может быть передана любому.

Но.

Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023).

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Проверить можно по ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0be2acfb409d361b7f9ef0fae96cd24011bb1c04/

Т. е. Ваше согласие не требуется.

Что касается болезни, то он постоянно на виду у врачей-психиатров.

Если бы надзор за братом отсутствовал, тогда был бы шанс оспорить в суде его неадекватные действия.

Ваши опасения в правильном направлении.

Но интернат для больных всё портит в рассмотрении вопроса об адекватности брата в отношении его недвижимого имущества.

Здравствуйте!

Лучше всего решить вопрос через соглашение об уступке доли в жилье за денежное возмещение рыночной стоимости доли или взамен иного имущества.

Также можно просто договориться продать квартиру целиком, а деньги поделить.