Необходимо выделить долю ребёнку. Можно ли указать смешанные права?

Здравствуйте, Ольга!

Согласно ст. 421 ГК РФ установлена свобода форм договора. То есть стороны вправе включить в договор любые условия, которые они считают существенными, если они не противоречат действующему законодательству. Перечисленные Вами условие о доле ребенка не противоречит действующему законодательству, а значит Вы можете его включить.

Указывать совместную собственность супругов в договоре не обязательно. Это итак установлено в ст. 34 СК РФ:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Из толкования ст. 34 СК РФ любое приобретаемое супругами в браке имущество будет считаться совместно нажитым. Исключением будет только дарение и наследование имущества одним из супругов (основание: ст. 36 СК РФ).

При желании супруги могут указать в договоре купли-продажи размер конкретных долей для каждого из супругов в силу ч. 1 ст. 39 СК РФ:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством не предусмотрена.

Таким образом, стороны сами вправе нотариально удостоверить любую сделку, предусмотрев в соответствующем договоре условие об обязательном нотариальном удостоверении.

Если говорить о случаях, указанных в законе, то обязательное нотариальное удостоверение применяется для:

1. доверенностей от физического лица (в силу ст. 185.1 ГК РФ);
2. письменного согласия супруга в отношении совместно нажитого имущества в браке (в силу ст. 35 СК РФ);
3. брачный договор (в силу ч. 2 ст. 41 СК РФ);
4. договор залога в обеспечение обязательств по договору (в силу ч. 3 ст. 339 ГК РФ);
5. договор залога доли или части доли в уставном капитале ООО (в силу ч. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об ООО");
6. договор ренты (в силу ст. 584 ГК РФ);
7. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (в силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
8. сделка с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением (информационное письмо Росреестра от 4 апреля 2019 г.);
9. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в силу ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), кроме следующих случаев:

- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

- сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

- сделок по отчуждению земельных долей;

- сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Если Вы приобретаете недвижимость за счет средств материнского капитала, то в ПФ РФ надо дать письменное обязательство о выделении долей всем членам семьи (в силу ч. 4 ст. 10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"):

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При этом допускается сразу прописать размер долей всех членов семьи в договоре купли-продажи недвижимости. Эта процедура не требует нотариального удостоверения.

В иных случаях доли членам семьи должны быть выделены не позднее чем через 6 месяцев после снятия обременений с жилья (ипотечного обременения в пользу банка). Обязательство о выделе долей подлежит заверению у нотариуса.

Допускается отказ одного из супругов от своей доли в пользу детей и (или) второго супруга (в силу ст. 35 СК РФ).

Добрый день!

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Одновременно с этим с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (ПриложениеN1к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943).

Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом покупка квартиры с долями на детей уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).

Если Вы собираетесь покупать квартиру только с использованием средств материнского капитала - тогда каждый член семьи получит свою долю (и доли всех членов семьи будут равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)).

Если к субсидии добавляются собственные средства, тогда доля родителей может быть больше размера детских долей.

При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

В договоре купли-продажи на стороне Покупателей прописываются родители и дети, объединяемые одним словом "Покупатели". На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей. То есть в договоре нужно будет указать, что ребенку предоставляется такая-то доля, а остальная часть квартиры находится в совместной собственности супругов. Учитывая п.90.1 Порядка ведения ЕГРН в данном реестре появятся соответствующие записи о долевой собственности и совместной собственности.

При этом обратите внимание - если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, оформлять сделку придется у нотариуса. С 01.10.2018 года - залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Добрый день. Вы в праве заключить договор к-п в простой письменной форме и зарегистрировать его в росреестре, ваш договор не требует обязательного нотариального удостоверения, но если вы желаете его нотариально удостоверить, то нотариус при наличии всех необходимых документов не в праве вам отказать, просто это будет дороже.

В рассматриваемом случае между родителями и ребенком возникает общая долевая собственность (например, доли в праве собственности на жилое помещение принадлежит родителям и доля - ребенку), а уже между родителями - общая совместная. Таким образом, в данном случае имеет место "смешанная" общая собственность, которая включает в свой состав одновременно общую долевую и общую совместную собственность. Данный подход не противоречит и позиции ФНП, изложенной в от 7 февраля 2013 г. N 216/06-11 "О материнском капитале", поскольку соответствует общей направленности Закона о поддержке семей - на обеспечение достойной жизни семей, имеющих детей. Следовательно, аналогично первому подходу во втором случае нотариальное удостоверение соглашения об оформлении жилого помещения в общую собственность не требуется.

Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат:
- доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
- доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ);
- завещания (п. 1 ст. 1124 ГК РФ);
- сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (п. 3 ст. 160 ГК РФ);
- договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
- сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, кроме случаев перехода доли или части доли к обществу, предусмотренных п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) и п. п. 4 - 6 ст. 23 Закона об ООО, и случаев распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со ст. 24 Закона об ООО (п. 11 ст. 21 Закона об ООО);
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости));
- сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости);
- брачные договоры (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
- договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (п. 52 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
- договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (абз. 3 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ);
- иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.
Обязательному в силу соглашения сторон нотариальному удостоверению подлежат сделки, стороны которых договорились о их нотариальном удостоверении, хотя данная форма не требуется в силу закона.

Добрый день.

Вы можете указать ребенка, как одним из покупателей, сразу определив его долю. Что касается супругов, то по умолчанию, их доли равны.

Здравствйте.

Здесь одна норма.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку нет ограничений при покупке, всё зависит от грамотности составленных документов.

И сопровождения сделки.

В этом поможет нанятый Вами юрист.

Всё просто.

Здравствуйте

Нет, указывать супругов в договоре не нужно, так как при покупке квартиры все автоматически будет считаться совместнонажитым имуществом. По поводу ребенка, можете прописать это в договоре отдельным пунктом, тогда придется задействовать нотариуса.

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.