Покупка загородного дома по заниженной цене в договоре

Здравствуйте!

Какие здесь есть подводные камни для нас, как покупателей?

Для Вас никаких подводных камней нет. Просто Ваши продавцы не хотят платить налог. По всей видимости, они продают имущество, которое у них находилось в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Максимальная сумма налогового вычета составляет 1000000 рублей. Именно на него может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

на что надо обратить внимание в договоре и доп.соглашении?

Другой вопрос, если Вы еще не воспользовались правом на имущественный вычет при приобретении имущества, то Вам занижение стоимости недвижимости ни к чему.

Имущественный вычет при приобретении имущества.

https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pi/

Скопируйте ссылку в поисковик и перейдите на страницу сайта.

Здравствуйте,

Тут больше рисков у самих продавцов. Сумма является существенным условием (ч. 1 ст. 555 ГК РФ):

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Какой смысл Вам менять цену в большую сторону?

Более того, поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, то и любое дополнительное соглашение к нему также подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ):

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поэтому изменения таких условий потребуют регистрации дополнительного соглашения в Росреестре.

Смысл такой схемы юридически не ясен.

Если же покупатели хотят получить от Вас деньги помимо суммы в договоре, то следует понимать, что все риски в отношении недвижимости (ненадлежащее качество, непригодность для проживания, ненадлежащие санитарные условия) будут ограничены только суммой 2 000 000 руб. Также Вы не сможете получить имущественный вычет с покупки жилья на фактически понесенные расходы.

Если налоговая выявит занижение стоимости, то могут доначислить Вам налог за приобретенное жилье.

Советую прислать проект договора на анализ, чтобы ответить точнее.

Добрый день!

Да, проблемы могут быть, но они могут возникнуть у сестер. Цена договора купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием договора, без нее договор не считается заключенным. Если в договоре будет указана цена 2 000 000 рублей и не будет оговорки, что такая цена может быть изменена по соглашению сторон, то после подписания договора Вы вправе требовать, чтобы сделка была совершена именно за эту цену.

Если же цена определена нечетко, не рекомендую Вам по такому договору перечислять деньги, поскольку в нем будет отсутствовать существенное условие, а без него договор не будет считаться заключенным (ст.432 ГК РФ) - а Вам по незаключенному договору перечислять неважно какие деньги 2 или 4 миллиона не стоит.

ГК РФ. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Здравствуйте

Не рекомендую Вам соглашаться на такой вариант, это будет Вам невыгодно в плане получения возврата налога за покупку жилья, если допсоглашение не будет зарегистрировано. В жизни бывают разные ситуации, и незарегистрированное допсоглашение не будет принято в различных инстанциях, как официальный документ, т.к. не будет иметь юридической силы без регистрации в Росреестре.

Если основной договор был зарегистрирован, в аналогичном порядке будет вступать в силу и дополнительное соглашение, а это дополнительные траты. После регистрации допсоглашения изменения вносятся в ЕГРН.

Не понятно, какую цель преследуют сестры. От налога за продажу жилья они не смогуть уйти таким образом. (получится только без регистрации допсоглашения).

Вариант более приемлимый для них- это сделать два договора купли-продажи и зарегистрировать их не в один день, а через день, например. Тогда каждая из них сможет получить налоговый вычет в размере 1 млн.руб. и налоговая база дохода уменьшиться на эту сумму, т.е. каждой придется заплатить налог с 1 млн.руб. Основание - письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.