Невозможность продажи 1/2 домовладения из-за соседей.

Здравстуйте, Елена!

У Вашей проблемы есть несколько путей решения, но вс они не будут быстрыми (не менее 2 месяцев в лучшем случае при согласии соседа).

1 Вариант: пробовать договариваться с соседом. Тут нужно подготовить проект соглашения о прекращении права прохода через Ваш участнок (снятие сервитута) и вручить соседу под подпись (желательно снять на видео) либо оптарвить заказным письмом с описью по адресу регистрации соседа (или по последнему известному месту жительства). Если сосед согласится, то просто подписываете документы о прекращении права прохода (снятии сервитута) и утверждаете его у нотариуса или через суд (мировым соглашением).

2 Вариант: в письменном виде предложите соседу выкупить Вашу долю (1/2). Если доля не выделена в натуре, то у соседа есть преимущественное право на выкуп Вашей доли. Если он согалсится, то продайте дом и участок ему.

3 Вариант: если сосед отказывается от выкупа участка или не отвечает свыше 30 дней с даты получения либо письмо возвращается Вам за истечением срока хранения.

В этой ситуации остается обращаться в суд с заявлением о прекращении действия сервитута. Однако перед этим нужно выполнить ряд подготовительных действий:

а) Фиксируете на фото- видео наличие отдельного входа у соседа не через Вашу территорию, также найдите соседей, готовых подтвердить Вашу позицию в суде;

б) Закажите выписку из ЕГРН: Нужно точно узнать, зарегистрирован ли сервитут официально в Росреестре;

в) Если сервитут не зарегистрирован, то просто подаете заявление в районный суд по месту нахождения спорного земельного участка о сносе самостроя (незаконно возведенного забора и перегораживания Вашей части земли), об устранении препятствий в пользовании земельным участком, а также о выделении Вашей доли в натуре (может потребоваться вызхов кадастровых инженеров для разметки Вашей части участка с последующим утверждением в суде);

г) Если сервитут зарегистрирован, то нужно подавать в районный суд заявление об исключении записи о наличии сервитута из ЕГРН (к Росреестру), а также об устранении препятствий в пользовании земельным участком (к соседу).

На время суда стоит сразу заявить обеспечительные меры в виде подачи ходатайства об установлении запрета соседу возводить забор до рассмотрения дела по существу.

Нужно понимать, что Вы не сможете продать домовладение (1/2 доли) до подписания соглашения с соседом или его согласия на выкуп Вашей доли, а в случае с судом придется ждать еще и вступления решения в законную силу (до 1 месяца с даты принятия в окончательной форме).

Если нужна помощь в составлении документов по делу, то обращайтесь дополнительно в личные сообщения.

Здравствуйте.

Нынешней владелице доли можно нанять грамотного юриста.

Он попробует использовать медиацию.

Есть "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 15.12.2025, с изм. от 22.12.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2026).

В нём указано:

"Статья 153.5. Медиация.

1. Стороны вправе урегулировать спор путем проведения процедуры медиации в порядке, установленном настоящим Кодексом и федеральным законом.

2. В случае заявления сторонами соответствующего ходатайства суд откладывает судебное разбирательство на основании части первой статьи 169 настоящего Кодекса."

Иначе соседа не побороть.

Не быстро, не долго.

Здравствуйте!

В сложившейся ситуации, когда сосед уклоняется от диалога по вопросу снятия сервитута и препятствует продаже вашей части дома, существует несколько правовых путей решения проблемы. Основные варианты включают попытку урегулирования спора через суд, в том числе с требованием об установлении порядка пользования земельным участком или о прекращении сервитута, если для этого имеются основания.

Ваша ситуация осложняется наличием сервитута, который ограничивает права собственников вашего участка. Поскольку сосед не идет на контакт, необходимо использовать правовые механизмы для разрешения спора.

Сервитут и порядок пользования: Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через ваш участок к части дома соседа. Если этот сервитут создает существенные неудобства и препятствует распоряжению вашей собственностью (продаже), а также если сосед не идет на контакт для урегулирования этого вопроса, можно обратиться в суд. Суд может установить порядок пользования земельным участком, который будет учитывать интересы обеих сторон, или, при наличии оснований, может быть рассмотрен вопрос о прекращении сервитута. Важно доказать, что сервитут больше не нужен, либо что существуют иные, менее обременительные способы обеспечения доступа к части дома соседа.

Судебный порядок: В случае невозможности договориться, единственным выходом является обращение в суд. Судебное разбирательство может быть направлено на:

Установление порядка пользования земельным участком, который бы минимизировал неудобства для вас и обеспечивал доступ соседу.

Признание сервитута прекращенным, если для этого есть законные основания (например, если доступ к части дома соседа может быть обеспечен иным путем, или если сервитут стал невозможен к использованию).

Взыскание убытков, если действия соседа привели к невозможности продажи вашей доли по рыночной цене.

Продажа доли: Пока сервитут не снят или порядок пользования не установлен, потенциальные покупатели могут опасаться приобретать вашу часть дома. Это снижает вашу возможность быстро продать недвижимость. Судебное решение по вопросу сервитута или порядка пользования участком может снять это препятствие.

История владения: Учитывая историю возникновения долевой собственности и сервитута, важно будет представить суду все доказательства, включая документы о первоначальном строительстве, судебные решения о разделе дома, а также документы, подтверждающие факт установления сервитута.