Покупка дома с перспективой на снос - какие нюансы?

Единственным основанием для сноса жилого дома является решение уполномоченного органа о сносе в связи с признанием дома аварийным и непригодным для проживания. Под жилым помещением в аспекте рассматриваемого вопроса понимаются:

1) жилой дом, а именно определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

2) квартира, то есть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) и наконец, комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии с указанным Положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

2) отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Согласно п. 7 вышеуказанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется не иначе как межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома требованиям закона.

В состав комиссии под председательством руководителя соответствующего органа включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

Немаловажным моментом является то, что к работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. Таким образом, если собственник жилья не привлечен к работе в указанной комиссии, то решение, принятое ею (независимо от конкретного результата), является незаконным. Иными словами, без подписи собственника на акте проверки дома на предмет пригодности для проживания такой акт не имеет юридической силы. В законодательстве РФ нет механизма замены подписи собственника на указанном акте, поэтому, не приняв участие в работе комиссии, собственник фактически делает невозможным признание дома непригодным для проживания.

Стоит обратить внимание на то, что собственник имеет право совещательного голоса в комиссии, в связи с этим его несогласие с выводами комиссии не влечет каких-либо серьезных результатов.

Орган местного самоуправления также вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Жилищное законодательство РФ довольно подробно регламентирует порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом в результате признания непригодным для проживания дома.

Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган (государственный или муниципальный) автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. На практике особые трудности возникают, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения, то есть собственность граждан. В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон, поэтому собственник вправе рассчитывать только на денежную компенсацию жилья. Поскольку предоставление ему аналогичного жилого помещения в собственность также не допускается, а при предоставлении социального жилья собственник фактически лишается своего имущества, что недопустимо Конституцией РФ.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется следующим образом. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В данной норме закона усматривается некоторое противоречие с Конституцией РФ, где сказано о том, что собственность может быть изъята не иначе как для государственных нужд. В частности, ст. 35 Конституции РФ говорит о том, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Таким образом, Конституция РФ допускает отчуждение (изъятие) имущества только для государственных нужд.

Тем не менее жилищное законодательство РФ регламентирует, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Для изъятия земельного участка необходимо решение соответствующего (государственного или муниципального) органа, которое подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Тем самым видно, что согласие собственника на изъятие требуется только в двух случаях:

1) когда происходит выкуп части имущества (жилого помещения);

2) когда истек годичный срок с момента государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются только соглашением с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются следующие составляющие:

1) рыночная стоимость жилого помещения;

2) убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с:

- изменением места проживания;

- временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;

- переездом;

- поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;

- оформлением права собственности на другое жилое помещение;

- досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Исходя из приведенных положений, следует, что собственник, не согласный с изъятием его жилья, может затянуть процесс переговоров, отвергая все предложения о выкупной цене, а по прошествии одного года не давать согласия на такое изъятие. В данном случае собственнику следует иметь в виду, что законодатель предусмотрел возникновение такой ситуации. В частности, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилья.

Следует иметь в виду, что в данном случае собственником может выступать как физическое или юридическое лицо, так и муниципальный орган, являющийся собственником жилых домов, заселенных по договорам социального найма жилого помещения.

Приведенными выше нормами жилищного законодательства РФ подчас неправомерно пользуются застройщики жилья, которым муниципальным или государственным органом предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Наиболее распространенными являются ситуации, когда возникает конфликт между застройщиками и владельцами сносимого жилья.

Отстаивая свои права, таким владельцам жилых помещений прежде всего необходимо помнить, что предоставление земельного участка для строительства не может рассматриваться как изъятие жилья для государственных или муниципальных нужд. Если изъять жилье для этих целей позволяет закон, то лишить имущества (в том числе недвижимого) в целях строительства другого жилого дома невозможно. Застройщик преследует не общественную или государственную, а коммерческую цель.

Кроме того, законодательно не отрегулировано отселение застройщиком граждан, владеющих жилым помещением по договору социального найма. По общему правилу предоставляет жилье взамен сносимого жилого дома тот, кто сносит. Однако лицам, владеющим социальным жильем, должны предоставляться жилые помещения также по договору социального найма. В свою очередь, правомочием по предоставлению жилья по договору социального найма обладают только государственные или муниципальные органы. В связи с этим возникает тупиковая ситуация, когда владелец социального жилья отказывается от отселения, а застройщик не имеет рычагов для такого отселения.

В то же время собственник сносимого для застройки жилья имеет право на возмещение ему стоимости жилья или на предоставление в собственность другого жилого помещения. При определении сторонами суммы возмещения необходимо учитывать, что жилье и другие постройки на земельном участке должны принадлежать их владельцу на праве собственности. Право собственности должно быть соответствующим образом зарегистрировано, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Самовольные постройки (а таковые довольно распространены в частных домовладениях) не являются объектом права собственности, а в соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

При этом при недостижении соглашения между собственником и застройщиком по этому вопросу закон на стороне собственника. Это вытекает из приведенной выше нормы Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен права собственности иначе как по решению суда. Решение суда об отселении в такой ситуации невозможно, так как законодательство РФ позволяет отселять по решению суда только при изъятии жилья в государственных или муниципальных целях. Поэтому собственник сносимого жилья, исходя из свободы права собственности и распоряжения ей, вправе назначить любую цену за свое имущество.
Также порой застройщик в процессе отселения неправомерно ссылается на то, что жилье, которое предстоит снести, является якобы аварийным или непригодным для проживания. Однако владельцу сносимого жилья следует показать свою образованность в этом вопросе, указав застройщику, что признание жилого дома непригодным для проживания (порядок такого признания был рассмотрен выше) может осуществляться государственным или муниципальным органом и отселять из такого жилья (причем за свой счет) могут только эти органы, а не застройщик - коммерческая организация или жилищный кооператив.

Предоставление земельного участка, на котором расположены другие дома, для строительства должно оформляться решением соответствующего государственного или муниципального органа, которое, в свою очередь, является основанием для заключения договора аренды земли. Как правило, в таком решении (постановлении) на застройщика возлагается обязанность по сносу за его счет существующих строений, расположенных на участке. Такой пункт решения (постановления), очевидно, является незаконным, так как владельцы жилья фактически лишаются своих прав, но не в связи с государственными или муниципальными целями. Поэтому у владельцев сносимого жилья есть все основания обжаловать это решение в судебном порядке. В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются.

Еще одним способом защиты права собственности в соответствии со ст. 12 ГК РФ является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки, а также признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Предоставление земельного участка по правовой природе является не чем иным как сделкой, заключенной между застройщиком и соответствующим органом. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поэтому владелец сносимого жилого помещения вправе обратиться в суд с требованием о признании данной сделки недействительной и о применении последствий ничтожности сделки.