Налог с продажи квартир - как будет исчисляться?

Имущество находилось в собственности меньше 3 лет (5 лет по недвижимости) В этой ситуации все зависит от вида проданного имущества и его продажной цены. Имущество можно разделить на два вида: некоторые виды недвижимости (далее для упрощения мы будем называть их просто недвижимость) - жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе; другое имущество — любое другое не перечисленное выше имущество (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда, другие объекты недвижимости, например недострой, гаражи и т. д.). Продажа недвижимости Продав недвижимость мы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке. Есть и другой вариант: при расчете налога доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества (например, его покупке или строительству). Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Об этом подробнее ниже. Соответственно, вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря). Вариант первый - налоговый вычет. Внимание! Еще раз подчеркнем. Далее речь идет исключительно о тех видах недвижимости, которые прямо перечислены в статье 220 подпункте 1 пункта 2 Налогового кодекса. А именно: жилых домах, квартирах, комнатах, приватизированных жилых помещениях, дач, садовых домиках, земельных участках и долей в указанном имуществе. Все остальные виды недвижимости считаются "прочим имуществом". По ним вычет составляет не 1 000 000 руб., а лишь 250 000 руб. Например, в состав прочего имущества попадают гаражи, любая нежилая недвижимость, дома не завершенные строительством (недострой), машино-места. Если сумма дохода от продажи недвижимости больше 1 млн. руб. (то есть размера вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога Пример Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца менее 3-х лет. Ситуация 1 В 2016 году продается одна квартира за 1 500 000 руб. Доход продавца, облагаемый налогом, составит: 1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб. Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу. Ситуация 2 В 2016 году продается одна квартира за 3 800 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит: 3 800 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 364 000 руб. Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу. Ситуация 3 В 2016 году продается одна квартира за 1 000 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит: 1 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом) Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае. Ситуация 4 В 2016 году продается одна квартира за 700 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит: 700 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом) Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию. Вычет в размере 1 млн. руб. не зависит от количества квартир или другой недвижимости проданных вами в течение календарного года. То есть его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали одну квартиру вычет составит 1 млн. руб., если две - также 1 млн. руб., если три он останется неизменным. Некоторые полагают, что этот вычет применяется в отношении каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 квартиры то вычет составит уже не 1 млн., а 3 млн. рублей (1 000 000 руб. х 3 квартиры). Это не так. Вычет в 1 млн. руб. уменьшает сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества недвижимости. Это максимальная сумма, которая увеличению не подлежит. Приведем примеры. Пример Продаются объекты, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет. Ситуация 1 В 2016 году продается две квартиры. Первая за 1 300 000 руб., вторая за 2 700 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит: 1 300 000 руб. (продажная стоимость первой квартиры) + 2 700 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 390 000 руб. Ситуация 2 В 2016 году продается одна квартира и комната. Квартира за 3 600 000 руб., комната за 700 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит: 3 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) + 700 000 руб. (продажная стоимость комнаты) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% ставка налога) = 429 000 руб. Ситуация 3 В 2016 году продается две квартиры. Первая за 500 000 руб., вторая за 300 000 руб. Доход, облагаемый налогом, составит: 500 000 руб. (продажная стоимость первой квартиры) + 300 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом) Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух квартир. Поэтому налог платить не надо. Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например две квартиры одну в 2016 и вторую в 2017 году, то вычет в размере 1 000 000 руб. применяют в отношении каждой из них. Один, в размере 1 млн. руб. в 2016 году, второй в размере 1 млн. руб. в 2017 году. Примеры расчета налога. Пример Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет. Ситуация 1 В 2016 году продается одна квартира за 1 500 000 руб. В 2017 году продается вторая квартира за 2 200 000 руб. Доход, облагаемый налогом в 2016 году, составит: 1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2016 года равна: 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб. Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит: 2 200 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна: 1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 156 000 руб. Ситуация 2 В 2016 году продается одна квартира за 1 000 000 руб. В 2017 году продается вторая квартира за 1 200 000 руб. Доход, облагаемый налогом в 2016 году, составит: 1 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом) По итогам 2016 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно. Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит: 1 200 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна: 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб. Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет дважды по каждому объекту. Вариант второй - расходы Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению (покупке или строительству). Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите - нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. Например, договором купли-продажи и платежными документами по которым недвижимость оплачивалась (распиской продавца в том, что он получил от вас деньги, платежным поручением и т. д.). Если сумма подобных расходов больше чем доход, от продажи недвижимости, то платить налог вы не должны. Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Тогда когда расходы, подтвержденные документами, превышают 1 млн. руб. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 1 млн. руб. Пример Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет. Ситуация 1 В 2016 году продается квартира за 1 600 000 руб. Расходы на ее покупку составили 1 400 000 руб. Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит: 1 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 78 000 руб. Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит: 1 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 руб. (расходы на покупку квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна: 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб. Это на 52 000 руб. (78 000 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы. Ситуация 2 В 2016 году продается квартира за 1 300 000 руб. Расходы на ее покупку составили 400 000 руб. Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит: 1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб. Если вы уменьшите доход от продажи не на вычет, а на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит: 1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 400 000 руб. (расходы на покупку квартиры) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом) Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна: 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб. Это на 78 000 руб. (117 000 — 39 000) больше. Значит выгодней уменьшать доходы на вычет. Внимание! Использовать как вычет, так расходы по одной и той же квартире одновременно суммировав их нельзя. Вы должны выбрать что то одно. Либо вычет, либо расходы.

Добрый день, Татьяна!
Согласно п.17.1 ст.217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения):

доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Так что при продаже квартиры, находящейся в праве собственности менее 3-х лет, Вы будете уплачивать налог с доходов в размере 13 % от полученного дохода.