Покупка квартиры. Какие документы проверить у продавца?

Здравствуйте!

В дополнение к консультации прилагаю подробные разъяснения из электронного журнала, о том на что нужно обращать внимание при покупке квартиры

Электронный журнал «Азбука права», 29.06.2016
КАК ПРОВЕРИТЬ ЧИСТОТУ СДЕЛКИ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру.
Поводом для такого спора могут быть:
— конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
— признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
— возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
— появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
— выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

1. Документы продавца:
— паспорт (гражданство РФ или иное);
— справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:
— свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены. Замена свидетельств, оформленных на бланках старого образца, не требуется (Информация Росреестра от 25.05.2015).
— правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство) (ст. 17 Закона);
— нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (ст. 185.1 ГК РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
— нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ).

3.Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
— выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
— выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).
Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом бесплатно в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (абз. 13 п. 3 ст. 7 Закона; абз. 6 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!
Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров дождитесь их окончания и получите на руки решение суда, вступившее в законную силу.

Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Примечание. Бесплатно и быстро сведения о квартире можно получить на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Вам необходимо получить выписку из ЕГРН (Росреестр), если нет обременений и залога, можете покупать квартиру, также получите справку о составе семьи, которая подтверждает количество прописанных на квартире лиц.

Добрый день!

первоочередно нужно проверять выписку из ЕГРН , главное чтобы она была свежей . Также кадастровый паспорт .

Отвечу на все Ваши вопросы !
Буду благодарна за отзыв

Документы бывают разными.

Поскольку квартиры не одинаковы.

И получены разными способами.

Наймите юриста для проверки.