Купил гараж, течет крыша. Продавец отказывается расторгать договор.

Здравствуйте!
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ 450 изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, если вы докажете, что выявленный вами недостаток является существенным, вы вправе обратиться в суд с иском и ставить вопрос о расторжении договора купли-продажи гаража и о возврате уплаченных вами денежных средств.

Добрый день. Направляйте письменную претензию в адрес продавца (заказным письмом с уведомлением или вручите под подпись).

При подготовке искового заявления вам необходимо подготовить доказательства: основания для отказа от исполнения договора купли-продажи и требования возврата денежных средств, уплаченных за гараж, что имеющиеся недостатки являются неустранимыми, имеющиеся дефекты являются скрытыми и не могли быть обнаружены в момент осмотра. В суде вы в праве ходатайствовать о назначении инженерно-технической экспертизы.

По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.
Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками.

Договор можно расторгнуть: если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела.

Существенным признается такое изменение обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у вас одновременно есть четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Однако чаще суды отклоняют требования о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств.

Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец: существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

Здравствуйте.

Напишите покупателю Претензию о расторжении договора купли-продажи и отправьте почтой с уведомлением о вручении и описью во вложении. Укажите в требовании срок, например 10 дней.

В претензии укажите, что Вами обнаружены скрытые дефекты, а именно протекание крыши через трещины в бетонных перекрытиях, которые при визуальном осмотре при покупке невозможно было установить. Тем самым создается угроза обрушения и невозможность эксплуатации здания гаража.

Для информации:

Фактические дефекты недвижимости разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, видимая трещина в стене.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, протекание воды, недочёты в конструкции .

Если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Согласно ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Ст. 452 ГК РФ

"2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок."

При отказе от расторжения договора Вы можете обратиться в суд.

Ст. 450 ГК РФ

"2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора."

Под серьезными нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая из них получает существенный ущерб. Другими словами, если покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки.

Добрый день.

Вы можете попытаться расторгнуть ДКП в судебном порядке сославшись на то, что при заключении договора вы были введены в заблуждение относительно состояния объекта. А как человек, не имеющий специальных познаний, не могли самостоятельно определить состояние гаража. Потребовалось время.

Здравствуйте.

Теперь трудно что-то сделать, если "Претензий к техническому состоянию указанного гаража№. На момент совершения настоящего договора Покупатель не имеет".

Нужно было вовремя нанимать грамотного юриста.

Регистрация договора ничего не даёт при таком признании покупателя гаража.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Ищите грамотного юриста.

Всё просто.