Хочу оформить право собственности на капитальный гараж в гаражном кооперативе

1. Хочу оформить право собственности на капитальный гараж в гаражном кооперативе. Гараж был построен без разрешения на строительство и без акта ввода в эксплуатацию. Все документы уже собраны, но росреестр отказывает в регистрации по причине отсутствия документа подтверждающего факт создания капитального гаража. Какой документ может подтвердить факт создания?, если архитектура отказывает в выдаче по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, и требует предоставить информацию о границах земельного участка всего гаражного кооператива, которой у кооператива нет и не предвидится. Получается замкнутый круг - прошу у них то, что они сами только и могут предоставить.

2. Вопрос о необходимости получения разрешения на строительство пристройки к части частного дома, и переделки половины крыши над частью дома под мансарду? Часть дома находится в собственности, земельный участок под частью дома находится также в собственности.

Есть также постановление администрации города о том что данная территория подлежит развитию, с Перечнем индивидуальных жилых домов, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту и планируемых к сносу. Данная территория по регламенту переведена в зону многоэтажной жилой застройки.

Можно ли строить? Можно ли будет оформить?, т.к. общая жилая площадь увеличится в три раза. И вообще законно ли таким образом ставить жильцов частного сектора в положение, при котором сроки сноса не ясны и как показывает практика длятся десятилетиями, а с документами и оформлением чувствую будут чинить препятствия.